تحقیق مقاله قانون روابط موجر و مستاجر

مقدمه :

قوانین در حکومت اسلامی ملهم از دستورات متعالی و سعادت بخش قرآن کریم و سنت رسوال الله (ص) و ائمه اطهار سلام الله علیهم است و از آنجا که این قوانین الهی بوده و منشاء بشری ندارد و از سویی مقید به مکان و زمانی خاصی نیز نمی باشد قطعاً کاملترین و جامع ترین قوانین بوده و اجرای دقیق و درست آن سعادت تمامی انسانهای را با دنبال خواهد داشت و با دگرگونی که در نظام سیاسی ایران صورت گرفت ، قوانین و مقررات آن نیز به طبع تحت الشعاع نظام حاکم بر جامعه که نوید حکومت اسلامی را می داد قرار گرفت . لذا دگرگونیهایی در راستای اسلامی و شرعی کردن قوانین برداشته شد .

این تغییر و تحول دراصول کلی و بنیادین جامعه در بدو امر چنان سریع انجام شد که بحث های حقوقی فراوانی را برانگیخت و این وضع (تغییرات مکرر قوانین ) همچنان راه خود را ادامه میدهد و اکثریت قضات ، وکلا و حقوقدانان از خود می پرسند به راستی تا به کی باید شاهد تغییرات متعدد قوانین باشیم؟ واقعاً ملاک تهیه و تنظیم و تصویب قوانین چیست که به سهولت و با هر سلیقه ای تصویب می شود و پس از اندکی تغییر می کند . اندک زمانی ضعیف روشهای بانکی را در تغییرات قانون چک می بینید و زمانی ضعف علمی و انباشت پرونده ‌‌‌ها را در تغییر قوانین دادگاهها بدون در نظر گرفتن عوارض مورد تغییرات متعدد و پی‌درپی و ... زمانی هم که بر عناوین و مجازاتها افزوده می شود و زندانها به حد انفجار می رسد . نمونه بارز این تغییر و تحول در قانون موجر و مستاجر رخ داده ات که مواجهین چنین قانونی با چرخش تقریباً خلاف جهت هدف قانونگذار قبلی با ایده ای نو و بدیع درصدد برآمدند با تغییرات ریشه ای این قانون ، مسائل و مباحث آن را به مبانی فقهی نزدیکتر نمایند .

پیشگفتار :

قانون روابط موجر و مستاجر نیز متاثر از این وضعیت بوده و از تاریخ تصویب اولین قانون در این خصوص تغییرات متعددی تا حال حاضر صورت پذیرفته . اولین قدم برداشته شده در این زمینه تصویب قانون تعدیل مالاجاره مستغلات مصوب 1317 بود که به منظور حمایت از مستاجرین به تصویب رسید . ماده یک قانون مذکور مادر و سرچشمه کلیه قوانین بعدی محسوب می گردید . به دنبال آن در سال 1322 به موجب اختیاراتی به دکتر میلسپورش کل دارائی وقت داده شده ، ترتیب و تعدیل و تثبیت مال الاجاره و مستغلات تنظیم نمود که این اقدام اساس کار قانونگذاران در تدوین قوانین بعدی حاکم بر روابط موجود مستاجر گردید . سرانجام دولت طی لایه ای در سال 1339 قانون روابط مالک و مستاجر را به تصویب مجلس شورا و سنا رساند که برای اولین بار از حق کسب پیشه (تجارت) نام برده شد . خلاصه اینکه حق کسب و پیشه تجارت در قانون سال 1339 به طور قانونی هستی یافت و پیمودن راهی را آغاز کرد که در سال 1356 به تصویب قانون جدید روابط موجود مستاجر منجر شد که هنوز حاکم بر روابط کثیری از این قشر از افراد است می باشد .

مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون 1339 که عمده از ابهام و عدم صراحت قانون و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلافات سلیقه ‌ها سرچشمه می گرفت بالاخره به تدوین و تصویب قانون 1356 منجر شد .

در تهیه این قانون از اهل فن و دست اندرکاران و متخصصین حقوقی کمک گرفته شد و نتیجه آن تصویب قانونی بود که باید انصاف داد که نواقص و ابهامات اندکی دارد  .

این قانون در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت ، هنوز هم قابل اجراست و زمینه اصلی کار ما را تشکیل می دهد . نهایتاً با سیر تحولی که در نظام سیاسی و قانونی کشور صورت گرفته این فکر پدیدار شد که با فسخ قانون روابط موجر و مستاجر 1356 قانون مدنی را که کاملاً منطبق با ضوابط شرعی است بر روابط موجر و مستاجر حاکم کند .

و چون تدوین چنین قوانینی نیازمند مکالمات عمیق حقوقی بود قانونگذار وقت با واقع بینی نسبت به مسئله از تغییر بنیادین آن برخود داری تا تصویب قانون 1362 (مقدمه تغییرات بعدی بود ) که صرفاً به محلهای سکنی تحول یافت اولین قدم خود را در تغییر این قانون (1356) برداشته است .

سرانجام قانونگذار با رنگ بنائی که پس از انقلاب با تصویب قانون 1362 بنا نهاد در قانون 1376 متجلی شد و با حاکم قرار دادن قانون مدنی به روابط موجر و مستاجر قانونی (1356) را بنظر منطبق با شرع و مبانی فقهی نبوده است را کنار زند .

بخش اول :

1-هدف قانونگذار از تصویب قانون 1356

روابط موجر و مستاجر از جمله مسائل پیچیده ای است که در هر کشور و در هر زمان واضعان قانون را به دخالت و چاره اندیشی واداشته است . مستاجران بی سر پناه که عموماً از طبقه ضعیف جامعه اند ، یک طرف این رابطه اند و موجران معمولاً دولتمند ، طرفدیگر آن ، مستاجر بی سر پناه از یک طرف توان چانه زنی برابر با موجر را ندارد و از طرف دیگر ناچار است در ی یافتن مأمنی برای خود و خانواده اش به خواسته وی تن در دهد و در این وادی است که تصویب قانونی که چنین روابطی را تعدیل می کند ضروری به نظر می رسد ، لذا با همین انگیزه پدیده  اس نو و بدیع بنام حق کسب و پیشه در نظام حقوقی ما وارد شد . هرچند که طرح چنین مسئله ای در همان زمان با اشکالات شرعی مواجه شد و در نهایت عدم شناسایی آنهم باعث نارضایتی طبقه متوسطه – که نوعاً حکومتها از ایشان ترس دارند- می شده است . ایم مجموعهدر برخوردهای اولیه با موضوع با اتخاذ تدابیری از طرف قانونگذار منجر شده که هدف آن جمع بین امرین و به اصطلاح اینکه « نه سیخ بسوزد و نه کباب» بوده است . این بود که قانونگذار به وضع قانونی پرداخت که به واقع حمایتی بود از قشر عظیمی از جامعه (مستاجر که عمدتاً از قشر متوسط و ضعیف ) بود صورت گرفت وتصویب قوانینی مصوب 1339 و 1356 از جمله این قوانین بود با این هدف به تصویب رسید . بطوریکه به موجب قانون مصوب 1356 حقوق مالکانه موجر بر منفعت عینی مستاجره را با محدودیت فراوان روبرو ساخت به گونه ای که پس از انعقاد و عقد اجاره ، اگر مستاجر مرتکب تخلف مندرج در قانون نمی شد ، تخلیه مورد اجاره ممکن نبود ، بعلاوه پس از تخلیه – در فرض تجاری بودن مورد اجاره – مستاجر حق داشت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه‌وری و رونق شغلی از موجر خود مطالبه نماید . وضع قانون 1339 و 1356 ، به نظر می رسد به ضررر مالکان و ملاکان جامعه تمام شد و تجدید مالکیت آنرا به همراه داشت به گونه‌ای انگیزه ‌ای در جهت اجاره مستغلات خود را از دست دادند.

لذا با ورود اصطلاح نو و جدید بنام حق کسب و پیشه که البته قانونگذار این کلمه نامون را به جای سرقفلی برای اولین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 بکار برد و نیز با توجه به اینکه این پدیده به تازگی در نظام حقوقی و اقتصادی ایران وارد شده بود چه وجه به عنوان شرعی ان نامعلوم و تبعاً حلیت آن نیز مورد مناقشه بوده است موجب ایجاد بحثهای فراوان حقوقی و شرعی گردید .

باشناسایی مستجر این حق برخی مزایای متفرقه از آن نیز برای مستاجر قائل شده بود از قبیل حق تقدم مستاجر سابق  در اجاره کردن ملک پس از تخلیه و نوسازی و حق انتقال به غیر .

الهایه از بررسی کلی سیر تاریخی روابط موجر و مستاجر می توان چنین نتیجه گرفت که روند قانونگذاری به معنی اخص (یعنی جمع آوری و تدوین و اعلام رسمی ضوابط شرعی و عرفی ) بدواً از احترام به اداره آزاد طرفین و رعایت قاعده تسلیط شروع شده سپس به جانب تجدید حق مالکیت و دخالت حکومت برای تنظیم جبری روابط طرفین متمتایل شدند و بعد دیگر بار تدریجاً به جانب پذیرش آزاد اداره طرفین سیر کرده است .

1-هدف قانونگذار قانون 1376 از وضع آن:

پس از پیروزی انقلاب و استقرار نظام اسلامی در ایران ، تدوین قانون جدود روابط موجر و مستاجر نیز در برنامه قوه مقننه قرار گرفت بر خلاف برخی قوانین محصول حکومت قبلی ، قانونگذار اسلامی با اعلام نسخ و فسخ آن اقدام به تدوین قوانین پویا می نمود در این خصوص خوشبختانه ، واقع بینانه بر قضیه نگریسته شد لذا با طرح و تصویب قانون 1362را که به محل های مسکونی اختصاص داشت قدمی در راه اراده قبلی خود برداشت که نهایت منجر به تصویب قانون 1376 شد .

بار دیگر با تصویب ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 سعی کرده است ضوابط عرفی را در مورد محلهای کسبی و تجاری حتی المقدور به قواعد شرعی نزدیک کند لیکن کماکان اشکالات و مضایق ناشی از روابط اقتصادی و معرف حاکم بر بازار ، مانع از انطباق کامل و مطلق این دو با هم می شد .

با مطلاحظه قانون یاد شده متصور است که در صورت وجود دو شرط که یکی راجع به شکل و تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه طرفین حق کسب و پیشه و تجارت به کلی منتفی می شود .

از اینروست که اقدام موثر قانونگذار با الحاق ماده واحده 1365 به نظر و هدف خود را در راه برگشت به ضوابط شرعی و قانون مدنی به منصه ظهور رسانده و این بار با تصویب قانونی که منطبق باشد با قانون مدنی و مبانی فقهی چرخشی خلاف جهت و هدف قانونگذار سال 1356 را نشان می دهد .

قانونی که با شناسایی حقی به نام حق کسب و پیشه ، حمایتی قشر ضعیف و متوسط جامعه داشتند نهایت با تصویب قانون 1376 به بحثها و مناقشاتی که از بدو ورود این پدیده در نظام حقوقی کشور از جهت حلیت و مشروعیت آن مطرح شده بود را برداشته است .

البته قانونگذار از علت عمده تصویب قانون 76 و یکسان کردن قوانین راجع روابط موجر و مستاجر و تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر در تنظیم قرارداد میداند که این هدف در ماده یک قانون یاد شده به صراحت اعلام گردیده است .

قانونگذار در ماده یک « ... اجاره کلیه اماکن ...» را « ... تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ...» اعلام کرده است. که با تصویب این قانون در پی وصول به چند هدف بوده است .

1-ایجاد امکان تخلیه سریع اماکن استیجاری

این ناشی از سیاست کلان دولت مبتنی بر این فکر بوده که با تسهیل تخلیه عرضه اماکن استیجاری فراوان و بالمال اجاره بها ارزان خواهد شد .

 واضح است که این تسهیلات را برای اجاره های شفاهی که چه بسا احراز وجودشان مستلزم رسیدگی قضائی و صرف وقت باشد نمی توان قائل شد . اما این به مفهوم آن است که اجاره شفاهی مشمول قانون دیگری با شرایط و آثار کاملاً متفاوت قرار گیرد .

2- حذف «حق کسب و پیشه و تجارت» و جایگزین آن با سرقفلی .

3- حذف ضوابط و قوانینی که به طور قهری بر طرفین متحمل می شده است.

به نظر می رسد قانونگذار قصد داشته است قواعد آمده حاکم بر روابط استیجاری رابه آنچه در قانون جدید آمده و آنچه در قانون مدنی پیش‌بینی شدهاست ، منحصر کند .

تصریح به متبع بودن شرایط مقرر بین موجر و مستاجر از همین باب است .

نتیجه اینکه اهداف واعتراض قانونگذار به شرح فوق با ضوابط قانون مصوب 1351 که کاملاً آمده‌است و غیر قابل عدول است ، علی الخصوص ماده 30 آن که راه اشتراط شروطی بر خلاف مفاد آن را مسدود می کند ، به هیچ وجه سازگار نیست . اگرنه چنین بود قید « ... تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ... » در ماده یک قانون لزومی نداشت.

همچنین لازم نبود ، با این تفصیل در مورد سرقفلی و احکام آن بحث شود .

دیدگاههای حقوقی وامراجع هر دو قانون :

با تصویب قانون 1376 طبق معمول نگرش حقوقی و تخصصی حقوقدانان را در این خصوص برانگیخت

دکتر ناصر کاتوزیان : هدف قانون جدید روابط موجر و مستاجر یکسان کردن قانون حاکم بر اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد گوناگونی است که بر این رابطه حکومت دارد . و با تاکلی بیشتر در وضع قانون و مفهومی که از سرقفلی ارائه کرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفته تجاری سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سربازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و کارخانه داران و پیشه‌وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می کند . به اقتصاد عمومی کشور زیان می رساند . آنان که . جز سرقفلی محل کسب و پیشه خود ، سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یکباره به ورشکستگی می افتند و حاصل کارشان عاید مالکان بزرگی می شود که ممکن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری به تولید در صحنه اقتصادی ظاهر شوند . دورنمای این خسران بزرگ ، قانونگذار را به احتیاط وارد کرده است تا وضع کنونی را بر هم نزند و... و مفهومی که در قانون 1356 در اجاره محل کسب و پیشه بیان شده است ، تنها قرارداد خصوصی و تابع حکومت اداره نیست ، نهادی است که دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود . (مانند نکاح و ولایت)

ارش صادقیان در تحلیلی که از قانون 1376 دارد چنین بیان می کند « قانونگذار چگونه به طرفداری از یک قشر ، قوانین مربوط به چک و روابط موجر و مستاجر را تصویب کرده است و گفتیم که زود باوران و سطحی نگران معتقدند  که نقد قانون روابط موجر و مستاجر 1376 خیلی زود است و چنانچه صبر نمائیم ، انوار این قانون جامعه را فروزان خواهد ساخت یعنی دقیقاً مشابه استدلالی که طرفداران حذف دادسرا داشتند ، همان قانونی که اینک با شتاب‌زدگی وصف‌ناپذیر ، در مسیر اصلاح و تغییر قرار گرفته است ، ولی از فرط عجله در تدوین و تصویب ، قطعاً سرنوشتی مانند اصل قانون دادگاههای علم خواهد داشت و از مشکلات مردم و دادگستری گره گشایی نخواهد کرد . باری اینک که سه سال از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 گذشته است . وعده های بی منطق و آمال واهی طرفداران این قانون به خوبی آشکار شده است و نه تنها رابطه استیجاری در اجتماع بهبود نیافته است ، بلکه علاوه بر مزایای دستوری فوری تخلیه ، اخذ چکهای تضمینی تخلیه به انضمام ودیعه های آنچنانی همچنان ادامه دارد .

دریک دیدگاه دیگر و از نظر کلی هدف قانونگذار از طرح تصویب قانون 76 ظاهراً با این هدف تصویب شده که روابط موجر و مستاجر را در قالب کاملاً شرعی آن قرار دهد و سرقفلی به معنی شرعی آنرا جایگزین حق کسب و پیشه و تجارت که مفهومی غربی است بنماید .

در دیدی دیگر که به قانون 1376 ارائه می گردد چنین عنوان می شود که «قانون فوق به حق مالک بر عین مستاجره به عنوان یک اصل حقوقی غیر قابل نقض اذعان دارد . قانون فوق الذکر سعی بر آن دارد که اطمینان خاطری برای موجر ایجاد نماید که پس از انقضاء مدت اجاره مشکلی برای او پیدا نخواهد شد و طی یک هفته می تواند ملک خود را مجدداً در تصرف خویش داشته باشد .

قانون فوق سعی بر آن دارد که بگوید ، طرح مسائل حقوقی بایستی دور از مسائل عاطفی و احساسی باشد . اینکه مستاجر دارای مشکلات مادی است و یا تهیه میکن  که در شهرهای بزرگ به معضلی تبدیل شده است در راستای امر قانونگذار و قوه مقننه نمی باشد ، بلکه این مسئله به دولت (قوه مجریه) و سیاستهای اقتصادی آن مربوط می شود .

این قانون در نهایت ا ختصار (سیزده ماده) به تصویب رسیده است و سعی بر آن دارد که از تکرار نکاتی که در قانونی مدنی و سایر قوانین ذیربط مطرح شده است نظیر ، اهلیت و موارد فسخ یا بطلان قرارداد اجاره خودداری نماید .