تحقیق مقاله تخلیه عین مستاجره

مقدمه

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم‌ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

بخش قابل توجهی از شهروندان در شهرهای کوچک و بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند که چنانچه مالکین به‌عنوان طرف دیگر این موضوع را نیز به جمعیت آنها بیفزاییم به حدود40درصد از جمعیت در شهرهای بزرگ می‌رسیم. چنانچه موجرین و مستاجرین از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جای هرگونه تنش و درگیری را خواهد گرفت بلکه از تعدد شکایت‌های اجاره نیز که نظام دادرسی را دچار مشکل تراکم پرونده می‌کند جلوگیری خواهد کرد.هدف ما در این مقاله بررسی کامل عقد اجاره نیست بلکه در صدد هستیم تا با بیان کلیاتی پیرامون عقد اجاره درنهایت به مواردی اشاره کنیم که امکان تخلیه را فراهم می آورند.

با بررسی قوانین مربوط به اجاره و موجر و مستاجر به سه دسته قوانین مهم بر می خوریم که کماکان قابلیت اجرایی دارند. پس باید این قوانین را شناخت و دایره شمول و مصادیق آن را مشخص کرد.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 56

قانون روابط موجر و مستاجر سال 62

قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

به طور خلاصه می توان گفت اماکن تجاری که قبل از سال56 یا بعد از سال56 تاقبل از سال 76 به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 خواهند بود.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 56فقط در نقاطی اجرا می شود که وزارت دادگستری لزوم اجرای آن را در این نقاط آگهی کرده باشد.آیین نامه ای وضع شده است که این نقاط رامشخص کرده است مثلا در نقاط روستایی این قانون اجرا نمی شود.

اماکنی که از قبل از سال 62 تا قبل از سال1376 برای سکنی به تصرف مستاجر داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال1362می باشند. درواقع قانونگذار اماکن مسکونی را از شمول قانون 56 خارج کرد.

کلیه اماکن مسکونی،تجاری ،کسب و پیشه، اماکن آموزشی،خوابگاه های دانشجویی، ساختمانهای دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی بعد از سال 76 تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376و قانون مدنی خواهد بود.

البته به موجب ماده 2 قانون سال 76قرارداد های عادی اجاره باید در دو نسخه تنظیم،مدت اجاره قید شود،به امضای طرفین برسد و بوسبله دو شاهد گواهی شود. در غیر این صورت مشمول قانون 76 نمی شود.

به موجب ماده 2 آیین نامه اجرایی این قانون موارد ذیل از شمول قانون 76 خارج هستند:

1.      روابط استیجاری قبل از اجرای قانون

2.   روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن این قانون باشد.

3.      روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات شفاهی با موجر به عنوان اجاره

موارد تخلیه ی اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت قرارداد.مثلا قراردادی در سال 1380 به مدت دوسال منعقد می شود.قبل از اینکه دوسال تمام شود مستاجر ملک را تخلیه می کند.در اینجا نمی توان از مقررات قانون سال 1376 استفاده کرد.

در صورتی که سند عادی اجاره مطابق ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد.

 سوالی که در اینجا مطرح می شود ابن است که اگرقرارداد اجاره ای بعد از سال 76 منعقد شود اما شرایط مقرردر ماده 2 در آن رعایت نشود مشمول چه قانونی است؟در پاسخ می توان گفت اگر قرارداد اجاره مسکونی باشد مشمول مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجر سال 62 می شود.اگر تجاری باشد مسئله اختلافی است.بعضی ها معتقدند که مشمول قانون سال 56 است و دکتر کاتوزیان مشمول قانون مدنی می دانندبا این استدلال که قانونگذار پس از تصویب قانون سال 76 قصد داشت برای همیشه خود را از قید و بند های مقررات سالهای 56 و 62 رها کند.

تعریف اجاره

مفهوم لغوی اجاره

«اجاره» به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می‌شود. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می‌باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است.«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است، امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن‌چه که بعضی تصور می‌کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی محسوب نمی شود:«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

دکتر کاتوزیان تعریف این ماده از اجاره را کامل نمی دانند و اینگونه تعریفی از اجاره ارائه می دهند:«اجاره عقد معوضی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره به مدت معینی می شود.

انواع اجاره ها و قانون حاکم:

با بررسی قوانین موجر و مستاجر به سه گروه اجاره بر می خوریم که بایستی قوانین حاکم بر هر یک از آنها را پیدا کنیم.

اجاره محل سکونت:

تجربه قانونگذاری نشان داده است که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران در بحث اجاره محل سکونت آثار نامطلوبی به بار می آورد چرا که دیگر مالکان میلی به انعقاد قرارداد با مستاجران ندارند که این خود باعث کم شدن عرضه محل های مسکونی می شود که از نتیجه های طبیعی آن بالا رفتن قیمت اجاره بها است. بهمین جهت دولت ناچار شد که آرام آرام به سوی قانون مدنی متمایل شود و از دخالت بی مورد در این رابطه اجتماعی پرهیز کند. که ابتدائا از قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 شروع شد وسپس تاثیر خود را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نشان داد. بدن ترتیب که اجاره محل های مسکونی از شمول قانون خارج و به حکومت قانون مدنی پیوست.از جمله مهمترین استثناها عبارتند از:

ساختمان ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفا بطور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود(بند 3 ازماده 2)

کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 54 صادر شده و می شود.

خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی  که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی،بمناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد.(بند5 ماده2)

واحد های مسکونی که پس از اجرای این قانون(1356) به اجاره واگذار می گردد.

نتیجه اینکه : قانون روابط موجر و مستاجر تنها در مورد املاکی که قبل از سال 1354 ساخته و پیش از اجرای قانون(10/6/56) به اجاره واگذار شده است حکومت دارد و بقیه اجاره هاو از جمله اجاره املاکی که بطور فصلی و کمتراز شش ماه داده می شود تابع قانون مدنی و قرارداد های خصوصی است.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 این تحول را کامل ساخت  و اجاره های محل سکونت را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی آن قانون و تراضی طرفین قرار داد.(مواد1و15)

البته قانون 1362 نیز بدون استثنا باقی نمانده است.چنانکه در بند ب از ماده 2 خانه های سازمانی تابع قوانین خاص خودقرار گرفت.پس باید پذیرفت که هنوز هم قواعد قانون 1356 در مورد تخلیه این گونه خانه ها حکم فرما است.

اجاره محل کسب،پیشه و تجارت:

در مورد اینگونه اجاره ها روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکمفرما است؛ نظارت دولت بر رابطه طرفین قرارداد ادامه دارد و اجاره را به صورت یک سازمان حقوقی نگاه می دارد.البته دو استثنا نیز وجود دارد:

در گذشته  دادگاه ها بطور قاطع باغ هایی که بمنظور پرورش گل و نهال اجاره داده می شود راتابع قانون روابط مالک و مستاجر می شناختند اما در وضع کنونی قانون مدنی و قواعد امری دیگر در این زمینه بر روابط طرفین حکومت دارد.

وا گذاریهای شهرداری تهران که بطور معمول برای کسب و پیشه و تجارت است تابع قرارداد است و شهرداری می تواند مستاجر را در پایان مدت یا در صورت فسخ موظف به تخلیه کند.

اجاره های به منظور دیگر:

قبلا تصور بر این بود که اجاره ها یا به منظور سکونت است یا برای کسب و پیشه و تجارت، ولی دادگاهها به مواردی برخورد می کردند که در هیچیک از این دو گروه نمی آمد: برای مثال،محل درمانگاه عمومی یا انجمن حمایت از هنرمندان و نویسندگان و ... که نه محل سکونت بشمار می آمد و نه در زمره محل های تجارت و پیشه بود.پس رویه قضایی به تردید می افتاد که اجاره این محل ها را تابع چه قانونی قراردهد،قانون مدنی یا قانون روابط مالک و مستاجر؟

در اثر همین تجربه در ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر 1356 به « محل هایی که بمنظور دیگری اجاره داده می شود» اشاره شد و تبصره 2 ماده 14 قانون 1356 افزود که:« درصورتی که مورد اجاره بمنظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده می شود،از هر حیث تابع مقررات مربوط به محل سکنی خواهد بود.»

در تبصره یک ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر1362 نیز آمده است:«در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب و پیشه و تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.»

فصل اول-بررسی اجاره محل کسب پیشه و تجارت و تخلیه آن:

اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

محل‌هایی که تا تاریخ 27 /9 /1365 به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند.

محل‌هایی که از تاریخ 27 /9 /1365 تا تاریخ 1 /7 /1376 برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 8/9/1365 هستند.

محل‌هایی که از تاریخ 1/7/1376 به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 17/6/1376 هستند.

 این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.