تحقیق مقاله روابط موجر و مستاجر

مقدمه:

عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری که در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق کامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.

ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستاجر محل کسب وجود داشته(و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (ومی‌کند).

اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل کننده» و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می کرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالکین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اکثر حقوقدانان به مردم این است که پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای کسب و کار حتما با وکیل خود مشورت کنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذکر است که وجدان تنها محکمه ای است که احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.

1-تعریف اجاره

اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.

اجاره یعنی چه؟

ماده 466 قانون مدنی می گوید:

» اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«

در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده که اجاره عبارت است از تملک منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملکی معرض می باشند با این فرق که مورد بیع عین ممکن است و مورد اجاره منفعت. ممکن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملکی بودن عقد اجاره در صورتیست که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است که به وسیله عقد، منفعت بملکیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت کلی باشد.

اجاره مانند بیع یکی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون در ماده »190« بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فایده و حاصل هر چیز پس منفعت خانه(زمین و بنای روی آن) آن است که در آن سکونت و زندگی کنند.

اجاره عقد است و طبق ماده (191) ق.م عقد محقق می شود توجیه انشاء بشرط مقرون بودن به چیزیکه دلالت بر قصد کند و آن چیز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق می شود. ممکن است اجاره به وسیله داد وستد نیز محقق شود که آنرا اجاره معاطاتی گویند.

قانون مدنی پس از تعریف عقد در سه مبحث با عناوین » اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص مقرراتی را تدوین کرده به همین جهت نیز در ماده 467 ق.م آمده :» مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد«

در کتاب شریف شرح دوعه عقد اجاره را چنین تعریف نموده که:» الاجاره، هی العقد علی تملک المنفعه المعلومه بعوض معلوم« یعنی اجاره عبارت است از عقدی که متعلقش، تملک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.

در کلام فقهاء مشابه تعریف فوق آمده که :» الاجاره عقد علی المنافع بعوض« یعنی اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملک منفعت خاص به عوض معلوم و ماهیت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.

عقد اجاره اشیاء عبارت است از عقدی که به موجب آن مؤجر ملتزم می شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره برای مدت معین با اجاره بهای معین فراهم نماید.

اجاره مانند بیع از عقود تملکی معوض است با این فرق که موضوع عقد بیع عین مال است ولی موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخی از شارعین قانون مدنی مبادرت به تعریف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدی است که به موجب آن احد طرفین منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به

طرف دیگر تملیک می کند.

2- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:

1 معاوضی بودن عقد اجاره

اجاره عقدی است معوض، زیرا موجر در قبال انتفاع و استفاده مستأجر از مورد اجاره عوض معینی را دریافت می کند و در تعریف اجاره نیز گفتیم تملیک در برابر عوض معین برای مدت مشخصی است، عوض که اجاره بها نامیده می شود در حقیقت، از عناصر اصلی عقد اجاره است. وجه تمایز عقد اجاره با عقد عاریه در این مطلب است هر چند هر دو تملیک منفعت است، ولی اجاره تملیک منفعت است با عوض، عاریه، تملیک منفعت بدون عوض است. یعنی در واقع، اصل در اجاره معوض بودن است و اصل در عاریه، بر غیر معوض و تبرعی بودن است، البته در عقد عاریه نیز می تواند شرط عوض نمود، همچنین وجه تمایز عقد اجاره با عقد هبه منافع نیز در همین ویژگی است. به هر حال، عدم تعیین اجاره یا تراضی مبنی بر اینکه در عقد اجاره، اجاره بها نباشد یا بدون عوض بوده باشد موجب بطلان عقد اجاره است. البته لازم نیست اجاره بها حتما مقداری وجه یا پول باشد، ممکن است منفعت مال یا وجود حق و یا دین بوده باشد. معهذا، عوضی را که طرفین در باره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق و تراضی می نمایند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها گویند و در خصوص اجاره اشخاص به آن اجرت اطلاق می شود، در واقع اجرت المسمی رشد قراردادی دارد لیکن اگر شخص بدون اذن و انعقاد قرارداد از ملک دیگری استفاده نماید یا منافع آنرا از بین ببرد می بایست اجرت المثل، یعنی اجاره امثال و نظایر آنرا پرداخت کند. که بعنوان بدل استنفاء یا تقویت منافع خواهد بود.

2-تملیکی بودن عقد اجاره:

اجاره تملیک منفعت است، یعنی مستأجر به محض انعقاد صحیح عقد اجاره مالک منافع عین مستأجره در مدت اجاره می گردد. تفاوت بین حق انتفاع در همین معناست که در حق انتفاع، صاحب حق انتفاع، مالک موضوع حق انتفاع نمی گردد و اثر حق انتفاع انتزاع و جدا کردن منفعت از عین نیست و صاحب حق انتفاع فقط حق بهره برداری و استفاده ار منافع آنرا داراست، حال آنکه مستأجر در عقد اجاره مالک منافع مورد اجاره می گردد و به محض انعقاد عقد اجاره، منافع از ملکیت مالک عین خارج و به ملکیت مستأجر در می آید و در حقیقت در این دو حالت مالک پیدا می کند: یکی مالک عین و دیگری، مالک منافع.

3-رضائی بودن عقد اجاره:

عقود را به دو دسته کلی رضائی و عینی تقسیم می کنند. عقود عینی، آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول واقع نمی شود بلکه احتیاج به امر دیگری دارد، به عبارت دیگر برای انعقاد و صحت آن محتاج به شکل مخصوص یا شرط خاصی است. عقودی را که علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض نیز می باشد ، را عقد عینی گویند و عقود رضایی آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و قبض و اقباض و تسلیم و تسلم از شرایط صحت آن نیست بلکه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است. اصل در فقه امامیه و حقوق مدنی بر رضائی بودن عقود است و عینی بودن بر خلاف اصل است، به همین جهت قانونگذار عقود عینی را بر شمرده که عبارتند از رهن، هبه، بیع صرف، حبس اعم از عمری و رقبتی و سکنی و بنا بر نظر غیر مشهور، وقف از عقود عینی محسوب است و سایر عقود از جمله عقود رضائی اند به همین جهت در ماده 47 ق.م آمده است:» در حبس اعم از عمری و غیره قبض شرط است یا در ماده 798 ق.م آمده است:» هبه واقع نمی شود مگر با قبول و قبض کسی که به وی هبه شده است یا در ماده 772 ق. م در خصوص رهن مقرر داشته:» مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

بنابراین، با التفات بر اینکه شکل یا شرط خاصی را جهت اجاره از قبیل قبض و اقباض را شرط صحت عقد اجاره ندانسته، لذا عقد جزء عقود رضایی محسوب و به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم مورد اجاره به مستأجر و پرداخت اجاره بها از تعهدات حاصل و ناشی از عقود اجاره محسوب است نه از شرایط تحقق و صحت آن.

4-لازم بودن عقد اجاره:

عقد اجاره همانند عقد بیع جزء عقود لازم است، یعنی هیچ یک از طرفین عقد حق بر هم زدن و مسخ آنرا ندارد مگر در موارد معینه، از عقد اجاره به فوت یا جنون یکی از طرفین عقد منفسخ نمی گردد در مدت اجاره هیچ یک از مؤجر و مستأجر نمی‌تواند آنرا یک جانبه بر هم بزند یا مسخ کند، البته در اقاله یا تفاسخ، یعنی بر هم زدن عقد با توافق و تراضی یکدیگر نیست.

5-موقتی بودن عقد اجاره:

منظور از موقتی بودن عقد اجاره این است که تملک منافع محدود به مدت معین است به همبن مناسبت در ماده 468 ق.م آمده است که » در اجاره اشیاء به مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است«

تعیین مدت اجاره از این جهت اهمیت دارد که هرگاه منفعت مال بطور دائم به دیگری واگذار شود دیگر مالکیت عین مصداق و ظهور خارجی پیدا نمی کند. بلکه دیگر اینکه تعیین مدت اجاره همیشه به وسیله طول مدت زمان نیست ممکن است به واسطه تعیین مسافت یا مقصد و هدفی بوده باشد.

البته در مواقعی قانونگذار حتی پس از انقضاء اجاره، استمرار و ادامه رابطه استیجاری را پیش بینی کرده است: یکی در خصوص اعمال عسر و حرج و دیگر در خصوص اماکن تجاری و محل کسب است که حتی پس از انقضاء مدت اجاره تخلیه این اماکن تابع شرایط و تشریفات خاص مانند اینکه اگر مالک بخواهد تخلیه کند باید نیاز شخصی خود را ثابت کند یا در مواردی با اثبات تخلفات مستأجر امکان تخلیه است مانند انتقال مورد اجاره به غیر یا تغییر شغل یا عدم پرداخت اجور و یا تعدی و تفریط که بطور عمده، این مقررات مبتنی بر احکام ثانویه است.

6-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:

عقود از حیث ماهیت ممکن ایجابی و یا سلبی و یا اینکه گاه ایجابی و گاه سلبی باشند. مقصود از عقود ایجابی، عقود هستند که تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید خواه مبادله هم در آن باشد مانند بیع و اجاره خواه نباشد مانند نکاح که زوجین در مقابل هم فقط تعهداتی دارند. به عبارت دیگر از عقد اجاره از جانب موجر تعهد ایجابی حاصل می شوند نه سلبی.

7-تدریجی بودن عقد اجاره:

عقد تدریجی در مقابل عقد غیر تدریجی یا عقد فوری استعمال می شود. عقد فوری عقدی که نتیجه آن بلافاصله پس از ایجاب و قبول حاصل می گردد و تعهد طرفین به اجزاء زمان بستگی ندارد. مانند عقد بیع که مالکیت بایع نسبت به ثمن و مالکیت مشتری نسبت به مبیع بی درنگ از انعقاد عقد تحقق می یابد ولی در عقد اجاره چنین نیست و تعهدات ناشی از آن به اجزاء زمان بستگی دارد به همین جهت عقد اجاره را عقد مستمر گویند.

8-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:

عقد اجاره بر خلاف عقد بیع ایجاد التزام و تعهد شخصی بین مؤجر و مستأجر ایجاد می کند که متعلق آن منافع عین معینی است بر خلاف بیع که حق عینی ایجاد می کند یا به عبارت دیگر، حق حاصل از عقد اجاره تا انقضای مدت پا بر جاست ولی حق حاصل از بیع بلافاصله پس از تحقق تمام می شود که منظور از شخصی بودن در مقابل عینی بودن است یا به عبارت دیگر بیان آخری حق دینی در مقابل حق عینی است زیرا تملیک حاصل از عقد اجاره ظهور خارجی تملک حاصل از عقد بیع ندارد به همین جهت عقد اجاره را عقد تعاهدی گویند.

3-طرفین عقد اجاره:

اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می باشد که عوضین هستند: 1-طرفین عقد-طبق ماده 466 ق.م در اجاره اشیاء و حیوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر گویند و در اجاره اشخاص کسی که منافع خود را اجاره می دهد اجیر و کسیکه اجاره می کند اجاره اشیاء و حیوان، مستءجر می نامند.

طرفین عقد باید دارای اهلیت برای مفامله یعنی بالغ ، عاقل یا رشید باشند، زیرا اهلیت طبق ماده 190ق.م شرط اساسی برای صحت هر معامله است طبق ماده 212 ق.م » معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است« و محجور نمی تواند در اموال خود تصرفاتی بنماید همچنینکه نمی تواند تعهد کند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است. سفیه( غیر رشید) اگر چه طبق ماده (1214) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمی باشد ولی می تواند اجیر خاص شود، زیرا انسان از اموال او بشمار نمی رود و مخصوصا هر گاه کارگر عادی و معمولی نباشد.

مفلس ورشکسته می تواند مستأجر واقع شود همچانکه می تواند قرض بنماید زیرا مال الاجاره را او بعهده می گیرد و موجر برای مطالبه آن در ردیف غرماء واقع نمی‌شود تا افلاس و ورشکستگی مانع باشد و چنانکه در مورد غیر رشید گذشت مفلس و ورشکسته می تواند اجیر شود زیرا منفعت انسان از اموال او نمی باشد و متعلق حق طلبکاران قرار نگرفته است.

در انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر

همچنانکه عقد اجاره بوسیله شخص موجر یا مستأجر منعقد می گردد ممکن است

به وسیله نماینده او واقع شود-نماینده خواه قانونی باشد مانند ولی یا قیم و خواه قراردادی مانند وکیل در حدود اختیاراتی که دارد می تواند ملکی را با اجاره واگذار نماید و چنانکه از حدود اختیارات خود تجاوز کند اجاره صحیح نخواهد بود، زیرا نمایندگی آنان در حدود اختیاراتی است که از طرف موکل به آنان داده شده است ماده 499 ق.م می گوید: » هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد       او اجاره باطل نمی شود.«

و در صورتیکه متولی صرفه و صلاح موقوفه را از حیث مدت و مقدار مال الاجاره و شرایط دیگر رعایت ننماید عقد اجاره باطل خواهد بود و هر یک از موقوف علیهم یا ناظر و متولی که اجاره داده است می تواند با اثبات این امر از دادگاه اعلام بطلان اجاره را بخواهد و  همچنین است در وکالت هرگاه وکیل در اجاره دادن مال موکل از حدود احتیارات خود تجاوز نماید چنانکه کمتر از اجرت المثل اجاره دهد موکل و وارث او می تواند با اثبات این امر از دادگاه درخواست بطلان اجاره را بنماید. همین جهت است که ولی و قیم هرگاه ملک مولی علیه را اجاره دهد اجاره مزبور تا زمان رشد مولی علیه صحیح می باشد و پس از آن و منوط به اجازه اوست اگر چه ولی و قیم رعایت مولی علیه را نیز نموده باشد زیرا اختیارات قانونی ولی و قیم فقط تا زمان رشد مولی علیه ادامه دارد، مورد مزبور را نمی تواند با متولی قیاس نموده زیرا در مورد ولایت و قیومیت مقام نمایندگی قانونی در اثر رشد زایل می گردد بخلاف مقام تولیت که تابع وجود موقوفه است و متولی در اثر فوت تغییر می نماید و تولیت متولی بعدی ادامه تولیت متولی قبلی است همچنانکه ممکن است قیم در مدت محجوریت تغییر کند.

2-عوضین یا دو مورد عقد

عقد اجاره مانند بیع، معوض و دارای دو مورد است که یکی مورد اجاره و دیگری عوض منافع می باشد:

اول-مورد اجاره-مورد اجاره که موضوع عقد قرار می گیرد بر دو قسم است. الف)منفعت-چنانکه کسی خانه خود را برای شش ماه به دیگری اجاره می دهد و یا اتومبیل سواری برای مسافرت کرایه نماید و چون منفعت در وجود تابع عین می‌باشد، مالی که منفعت آن مورد اجاره قرار می گیرد عین مستأجره می گویند.

منفعت عبارت است از وضعیتی که در عین مال نهفته است و می تواند به این اعتبار، مورد عقد و انتقال قرار گیرد. منافع تدریجی الحصول می باشد و آنات آن، گاه پیدایش یافته و بلافاصله معدوم می گردد چنانکه پیدایش آنات بعد مترتب بر نیستی آنات قبل است و اثری از خود باقی نمی گذارد مانند سکونت خانه، سواری اسب و گاه دیگر آنات متراکم شده مجسم می گردد و در خارج بصورت عین ظاهر می شود مانند میوه درخت در اجاره باغ و یا صورت بنا در اجاره اجیر و کارگر.

ب-عمل-چنانچه کسی ساختمان خانه خود را طبق نقشه تریسمی به دیگری مقاطعه دهد خواه مباشرت اجیر را عقد یا شرط کند و یا مطلق گذارد در مورد مزبور اجاره عقدی است عهدی و اجیر تعهد می نماید که عمل معین رل برای مستأجر انجام دهد.

4-انواع اجاره:

اجاره در قانون مدنی ایران به اعتبار موضوع به سه دسته تقسیم شده است:

الف.اشیاء   ب.اشخاص   ج.حیوانات

در عمل اجاره اشخاص و حیوانات از شمول قواعد اجاره خارج شده است، مع ذلک گاه ممکن است قراردادی مخلوطی از اجاره اشیاء و اشخاص واقع شود، به نحوی که تشحیص قواعد حاکم بر آن مشکل می گردد مانند استفاده از امتیاز تلفن و برق و گاز و غیره امروزه آنچه تحت عنوان اجاره مطرح می گردد اختصاص به اجاره اشیاء دارد که خود دارای انواعی است:

الف- اجاره اماکن مسکونی

ب-اجاره اماکن تجاری

ج-اجاره اماکن اداری

د-اجاره اماکن سازمانی

ه-اجاره دکه های روزنامه فروشی ها و دکه های موجود در فروشگاههای بزرگ و ترمینال ها.

اجاره اشیاء از جهت موضوع و شیء مورد اجاره( عین مستأجره) نیز به اقسامی تقسیم می شود که عبارتند از:

الف-اجاره غیر منقول

ب-اجاره منقول

ج-اجاره حقوق عینی

د-اجاره حقوق دینی

ه-اجاره حقوق معنوی

و-اجاره حقوقی که حق ملکیت بر آن مشتمل می گردد.

5-وظایف طرفین قرارداد اجاره به شرط تملک:

هریک از طرفین عقد چه در حقوق ایران و چه در حقوق انگلیس دارای وظایفی هستند که قانون بر عهده آنها گذاشته است تا این عقد به نحو صحت واقع شود و منظوری که قانونگذار از ایجاد این قرارداد داشته است حاصل شود و همچنین حقوق طرفین قراداد و اشخاص ثالث به نحو مطلوبی تضمین شود، و الا طرفین با گذاشتن شروطی باعث جلوگیری از حصول این اهداف می شوند.

5-وظایف مالک در حقوق ایران

در حقوق ایران مالک(موجر) در برابر مستأجر دارای تعهداتی است که باید آنها را انجام دهد تا عقد اجاره و به شرط تملیک به نحو صحیح انجام شده باشد و گرنه ممکن است به هیچ وجه نتوانیم به هدفی که قانونگذار بوده است دست پیدا کنیم.

بعضی از این تعهدات عبارتند از:

1-تسلیم     مستأجره: پس از وقع عقد چون منافع      به ملک مستأجر در می آید برای استفاده کردن از منافع باید عین هم در اختیار او گذاشته شود. اگر طرفین توافق کنند که مال در اختیار مستأجر قرار نگیرد به نظر می رسد که این شرط خلاف مقتضای عقد اجاره به شرط تملیک باشد زیرا این قراداد در درجه اول و ماهیتا یک عقد اجاره است که مقدمه بیع قرار گرفته است و در اجاره نیز فراهم آوردن امکان انتفاع مستأجر مالک به شمار می رود.

2-موجر برای مسأجر نباید ایجاد مزاحمت کند: پس از آنکه عقد منعقد شد بانک حق ندارد که به هر دلیل امکان منتفع شدن مستأجر را از او بگیرد و مزاحم فعالیتهای او شود، در خیلی موارد که اینگونه قراداد، را منعقد می کنند برای مدت زمانی دارای برنامه خاصی هستند که اگر مالک بتواند به راحتی مزاحم فعالیتهای اقتصادی یا تجاری آنها شود، ممکن است ضررهای زیادی به آنها وارد شود و به نظر می رسد که در مرحله اجرای قرارداد بانک باید برای پایان دادن به تخلفات مستأجر به دادگاه مراجعه کند و خود نمی تواند مستقیما مال را از تصرف مستأجر خارج کند.

3-انتقال مالکیت اموال به مستأجر در صورت درخواست او: در عقد اجاره به شرط تملیک چون هدف نهایی مالک شدن مستأجر است پس در صورتی که مستأجر تمایل داشته باشد که مال را با شرایطی که قانون بیان کرده و یا در قرارداد گنجانده شده تملک نماید حق انتقال مالکیت به غیر به محض انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک از مالک سلب خواهد شد.

وظایف مستأجر در عقد اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران:

در حقوق ایران تقریبا وظایف مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک همان مواردی است که در ذیل عقد اجاره هم بیان می شود، مانند استفاده متعارف از عین مستأجره و خودداری از تعدی و تفریط، استفاده از عین مستأجره برای مقصودی که طرفین معین کرده اند، پرداخت اجاره بها توسط مستأجره انجام تعمیرات اعم‌از اساسی

و غیر اساسی مگر خلافش تصریح شده باشد.

وظایف مستأجر در عقد اجاره به شرط تملیک، غالبا در قرارداد و یا در دستورالعملهای اجرایی قید می شود:

1-مستأجر شخصا باید از اموال مورد اجاره بهره برداری نماید و حق واگذاری منافع را به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی تحت هیچ یک از عناوین قانونی ندارد، زیرا در غیر این صورت خلاف منظور بانک می باشد که هدف او فقط ارائه تسهیلات به مستأجر است تا بتواند به طور اختصاصی از آن استفاده کند و حق واگذاری به غیر را ندارد.

2-مستأجر مکلف است از عین مستأجره به خوبی محافظت نموده و در استفاده از آن عرف و متعهدات مربوط به استفاده از اموال را رعایت کند، طبق این وظیفه مستأجر نه تنها نباید تعدی و تفریط کند، بلکه باید همانند امینی دلسوز در نگهداری و حفاظت از اموال موضوع اجاره کوشا باشد زیرا او امین مالک است و باید وظایفی که برای امین مقرر است رعایت کند.

3-هرگونه هزینه ای که برای تعمیرات لازم است به عهده مستأجر است، تفاوتی نمی کند که  هزینه ها مربوط به تعمیرات اساسی باشد یا تعمیرات جزئی یا تعمیراتی که در جهت تکمیل و بهره برداری بهتر از اموال صورت گیرد، در این مورد مستأجر باید شخصا هزینه ها را بپردازد و نمی تواند از این بابت چیزی از بانک مطالبه کند- مگر خلاف آن شرط شده باشد.

4-مستأجر حق ندارد محل اموال در صورتی که منقول باشند تغییر دهد و یا تغییراتی در شکل یا ماهیت اموال به وجود آورد و در صورتی که ساختمان یا بنا باشد نمی تواند در شکل یا ظاهر یا نمای آن تغییر دهد.

5-مستأجر باید پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلق به ملک تعهد کند.

6-مستأجر باید تعهد کند که دستورها و راهنمایی بانک را در زمینه چگونگی نگهداری و حفاظت از اموال مورد اجاره و بهره برداری از آن رعایت کند.

فصل اول

ارکان عقد اجاره

1-قصد و رضای طرفین (تراضی)

عقد اجاره یکی از قراردادهای معین است که در قانون مدنی شرایط و ارکان و آثار منعقد ذکر شده است و بطور کلی، تابع شرایط کلی قراردادها است. در این عقد نیز مانند سایر عقود، طرفین باید قصد و رضا (اراده) جدی بر انجام معامله باشند بند یک ماده 190 ق.م ایران اولین شرط اساسی بر صحت معاملات را قصد و رضای طرفین دانسته است و بر این اساس برای انعقاد هر پیمان وجود چهار مقدمه ضروری است:

1-وجود ارادتین

2-اعلام ارادتین(اعلام و بیان اراده)

3-انطباق ارادتین(اتطباق دو اراده)

4-سلامت ارادتین

مقصود از قصد و رضا، همان انگیزه و رضایت هریک از متعاملین است. انجام هر عملی اعم از حقوقی حقوقی و غیر حقوقی معلول یک رشته از فعالیتهای دماغی است که هر شخص با مراجعه به وجدان خوش و برای سود و زیان و آثار حاصل از آن، میل و اشتیاق به انجام دادن یا ترک آن می یابد. این میل و کشش و اشتیاق و در نهایت، تصمیم به انشاء عقد انجامیده و جمع قصد و رضا را نیز اراده گویند.

در ماده 193 ق.م ایران آمده است:» انشاء معامله ممکن است به وسیله عملی که مبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد«

2-موجر و مستأجر:

مؤجر شخصی است که منافع مستأجره را به موجب عقد اجاره به شخص دیگری تملیک می کند. شخصی که منافع عین مستأجره برای مدت معینی به تملک او در می‌آید را مستأجر گویند. موجر ممکن است:

الف- مالک عین و منافع مال باشد(مالک)

ب-مالک منافع مال باشد.(مستأجر)

ج-شخصی که حق اداره مالی را دارد مثل مدیر تصفیه، اداره تصفیه ولی، قیم و وکیل (مدیر)

د-فضول

الف.هرگاه موجر مالک عین باشد : تردیدی نیست اگر مؤجر مالک عین باشد در صورت بالغ و رشید بودن قانونا می تواند هر تصرفی خواست در ملک خود بنماید. پس به طریقی اولی، مجاز به اجاره دادن آن نیز هست. هرگاه موجر محجور باشد، مجاز به اجاره دادن نیست و ممکن است در بعضی از مراتب استطاعت دادن اجاره در حدود مغتنی را داشته باشد و اگر موجر مریض باشد به نحوی که مرض وی متصل به فوت باشد، در این حالت نیز مالک رشید استطاعت اجاره ملک خود را دارد، حتی اگر دارای مرض متصل به فوت باشد مشروط بر اینکه در این وضعیت قصد تبرع برای مستأجر ننموده باشد، بنابراین اجاره در این حالت صحیح است.

ب-اجاره توسط مالک منافع: مطابق ماده 437 ق. م ایران لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. اجاره ای کع توسط مالک منافع منعقد شده باشد به محض انتضاء مدت اجاره منحل می گردد مگر اینکه مالک عین استمرار انرا اجاره دهد. مستأجر در عقد اجاره مالک منفعت است، لذا مانند هر مالک دیگر می تواند در آن تصرف قانونی داشته باشد بنابراین علی الاصول لزومی ندارد که در اجاره نامه اختیار مستأجر در انتقال منفعت قید شود، اما اگر این اختیار از وی سلب شده باشد یا شرط مباشرت در انتفاع شده، حق واگذاری مورد اجاره به غیر را ندارد، لکن به موجب قانون روابط موجر و مستأجر این مبنا جاری است یعنی حق واگذاری به غیر را ندارد مگر چنین حتی به وی تفویض شده باشد.

ج-اجاره توسط شخصی که حق اداره اموال را دارد: اصل این است که مالک شی حق اداره آنرا داراست. ولی گاه حق اداره برای غیر مالک نیز پیش بینی شده است، در این حالت این شخص نائب مالک خواهد بود. این نیابت و نمایندگی از جانب مالک ممکن است:1-نیابت قراردادی باشد مانند وکیل و مدیر شرکت. 2-نیابت قضائی باشد مانند وصی، قیم، امین، حافظ، نگهبان اموال که توسط مدعی العموم معین می شود و 3-نیابت قانونی مانند ولی، متولی و ناظر وقف.

د.اجاره توسط فضول: هرگاه موجر مالک عین مستأجره نباشد، مالک منافع نیز نباشد، حق اداره آنرا نیز نداشته باشد، در این حالت آنرا فضول گویند، به عبارت دیگر فضول عبارت است از اینکه شخصی بدون داشتن اذن یا سمت قانونی، مال مستحق الغیر را به حساب و مصلحت مالک معامله نماید اعم از اینکه بنام غیر(مالک) یا به نام خود باشد مشروط به اینکه نسبوق به رد و نهی نباشد، معامله کننده را فضول، طرف معامله را اصیل و شخصی که مال را بدون مداخله اش مورد معامله قرار گرفته غیر یا مالک گویند.

فضول در خصوص عقد اجاره ممکن است: 1-احراز شرکاء مال مشاعی باشد. 2-حائز 3-غیر حائز باشد.

1-اجاره فضولی توسط یکی از شرکاء: هرگاه عین مستأجره مشاعی باشد و یکی از صاحبان مشاع آنرا اجاره دهد نسبت به سهم خود اصالتا و نسبت به سهم سایر شرکاء فضولی محسوب است. اگر همه شرکاء اتفاق در اجاره نداشته باشند در این حالت چنانچه اکثریت اتفاق بر اجاره نمایند اقلیت ملزم به تبعیت از جمع است و اجاره به مدت سه سال در حق همه شرکاء جاری می شود مگر اینکه ثابت شود استقرار چنین اجاره ای موجب اضرار یکی از شرکاء اقلیت شده باشد، (اما اگر چنین اکثریتی در بین نباشد یا اتفاقی در بین اکثریت حاصل نشود. یکی از دو امر جریان پیدا می کند: الف)یکی از شرکاء به عنوان وکیل تعیین تا ظرف سه سال مال مشاعی را اجاره بدهد ب)یکی از شرکاء یا همه ایشان از دادگاه تقاضای تعیین تکلیف خواهند کرد در این حالت محکمه مدیری را تعیین تا برای سه سال و یا بیشتر اداره مال مزبور را به عهده بگیرد، سرانجام اگر اکثریتی وجود نداشته باشد اتفاق بین ایشان نیز نباشد و مدیر هم تعیین نشده باشد و یکی از شرکاء مال مشاعی را اجاره داده باشد و مورد اعتراض بقیه شرکا واقع شود این اجاره بین موجر و مستأجر صحیح است لیکن تسلیم آن منوط به اجاره شرکائ است.

2-اجاره فضولی توسط حائز: حائز به معنی جامع، کامل، دارا، در بردارنده گرد آورنده می باشد و مقصود از حائز برای عین، کسی است که به تصور اینکه وارث یا جزء ورثه است نسبت به ما ترک وضع » یا تصرفاتی می نماید، سپس معلوم می گردد که غیر وارث است یا به واسطه حاجب و یا حضور متوفی فرضی و یا موانع دیگر از ارث نفصانا یا حرمانا محروم شده است.

3-اجاره فضول توسط غیر حائز: دو حالت در این فرض قابل تصور است :الف) اینکه کسی مال دیگری را به عنوان مال خود اجاره دهد. ب)اینکه کسی مال دیگری را به حساب و مصلحت مالک اجاره دهد.

3-اهلیت:اجاره عقدی است معاوضی که به موجب آن موجر و مستأجر در اموال خود تصرف می نماید. موجر در ازای دریافت اجاره بها، انتفاع مورد اجاره را به مستأجر تملیک می نماید. صحت عقد اجاره مستندا به ماده 211 ق.م ایران متکی بر این است که طرفین بالغ، عاقل و رشید باشند و در یک عنوان کلی تر، طرفین در عقد اجاره نباید محجور باشند. بنابراین موجر اگر ورشکست بوده است حق ندارد مال خود را به اجاره بدهد یا مال دیگری را اجاره کند. هرگاه رضای صادره از شخصی باشد که فاقد اهلیت ناقص الاهلیت و یا دارای عیوب اهلیت باشد چنین اجاره ای حسب مورد، باطل یا قابلیت ابطال و یا قابلیت فسخ خواهد داشت، با این تفاوت که در دو فرض باطل و ابطال کان لم تکن تلقی و اثر رجعی دارد ولی در مورد فسخ اثر رجعی ندارد و از زمان اعمال حق فسخ استفاده نشود کان باقی خواهد ماند اما ابطال ناظر به عقد غیر صحیح می باشد. پس هرگاه ابطال شد به اصل خود باز می گردد.

اهلیت صلاحیتی است که شخص برای دارا شدن و اجرا حق دارد که ممکن است اهلیت تمتع، یعنی صلاحیت و شایستگی قانون که شخص به موجب آن صاحب حق و تکلیف می گردد و دیگر، اهلیت تصرف یا استیفاء و یا اجرا که عبارت است از صلاحیت و شایستگی قانون است که شخص به موجب آن می تواند حقی را که قانونا صاحب شده به اجرا در آورد. طبق ماده 211 ق.م ایران شرایط را در سه چیز می داند:

الف.بلوغ  ب.رشد و ج.عقل

مقصود از بلوغ رسیدن به سن قانونی است که هرکس سود و زیان خود را می شناسد و در اصطلاح زمانی که قوای جسمی صغیر نمو و آماده برای توالد و تناسل گردد و صغیر فاقد اهلیت قانونی است منتهی صغیر به صغیر ممیز و صغیر غیر ممیز تقسیم می شود. منظور از صغیر ممیز کسی است که قوه تمیز دارد و قادر به تملک لاعوض دارد در ماده 1212 ق.م ایران آمده » مع ذلک صغیر ممیز کند مانند قبول هبه و صلح بلاعوض و حیازت مباحات« اما صغیر غیر ممیز فاقد قصد انشاء است و اعمال حقوقی او در کل، باطل است، لذا در ماده 312 ق.م آمده است معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است. مقصود از رشید کسی است که به شیوه خردمندان در اموال و حقوق مالی خود تصرف کند ماده 1208 ق.م مقرر می دارد » غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود تصرف کند ماده 1208 ق.م مقرر می دارد » غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلانی نباشد ماده 1214 ق.م معاملات و تصرفات غیر رشید در اموال خود ناقد نیست مگر با اجازه ولی یا قیم، اعم از اینکه این اجازه قبل یا بعد از انجام عمل باشد بنابراین اگر سفیه معامله ای کرد این معامله فیر ناقد محسوب است، لذا چنانچه ولی یا قیم آنرا تنفیذ نمود، صحیح خواهد بود و الا باطل می گردد. و غیر رشید به استناد قسمت اخیر ماده 1214ق.م می تواند تملکات بلا عوض را از هر قبیل که باشد بدون اجازه ولی و یا قیم داشته باشد. وی در این گونه امور می تواند به دیگری وکالت و یا قبول نمایندگی کند. و اعمال حقوقی سفیه که مربوط به امور غیر مالی است صحیح شناخته شده است. جنون ممکن است دائمی یا ادواری باشد. مجن.ن دائمی مطلقا و مجنون ادواری در حل جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال خود بناماید، ولو با اجازه ولی یا قیم خود.

اهلیت در عقد اجاره:

ملاک اهلیت متعاقدین در عقد اجاره در زمان آن است، بنابراین اگر طرفین اجاره در زمان انعقاد دارای اهلیت بوده لیکن یکی از آن دو یا هر دو در اثنای مدت اجاره فاقد اهلیت شود خللی به عقد وارد نمی شازد.

به درستی که عقد اجاره عملی از اعمال اداره است نه عملی از اعمال تصرف لذت ممکن است موجر:1- مالک عین باشد. 2- وکیل از جانب مالک باشد 3-قائم مقام مالک باشد مانند وصی، ولی و قیم 4-ناظر وقف باشد 5-نماینده قانونی باشد مانند مدیر تصفیه، اداره تصفیه و غیره و 6-مالک منافع باشد. در هر حال، باید اهلیت قانونی برای انعقاد عقد را در زمان انعقاد داشته باشد.

در خصوص مستأجر نیز همانند موجر اهلیت اداره کافی است و لازم نیست دارای اهلیت تصرف باشد به همین جهت ولی و قیم و وکیل و ... مجاز به اجازه گرفتن هستند.

4-موضوع عقد اجاره: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره را به مستأجر در قبال عوضی که دریافت می کند واگذار و تملیک نماید و چون منافع مورد اجاره همواره با عین همراه است و تملیک منفعت با در اختیار گذاشتن عین مال تحقق می یابد، لذا عین مستأجره را به عنوان موضوع عقد اجاره تلقی نموده اند.

شاید با تأمل بتوان گفت که اصولا موضوع عقد اجاره عبارت صحیح نباشد و بهتر آن باشد که گفته شود: موضوع تعهدات موجر و موضوع تعهدات مستأجر و بطور مختصر می توان گفت که تعهدات موجر عبارت است از تسلیم مورد اجاره و تعهدات نسبت به صیانت و تعهد تعرض و ضمان عیب و اینکه، موجر انتفاع از شی مورد اجاره برای مستأجر تسهیل و ممکن سازد.

5-مدت اجاره: چنانچه از تعریف عقد اجاره استفاده می شود، اجاره عقدی است، موقتی، لذا گفته شده:» تملیک المنافع بعوض معلوم فی مدت معبن«. به موجب ماده 466 و 468 ق.م » اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. در عقد اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.«

اجاره بدون قید مدت موجب بطلان عقد اجاره اشیاء خواهد بود. طرفین عقد اجاره عادتا بر مدت معین توافق می نمایند. ذکر مدت یکی از ارکان عقد اجاره است.

گاهی ممکن است طرفین عقد اجاره عارض مدت نشود و سکوت نموده باشند. سکوت در خصوص مدت موجب بطلان عقد اجاره نیست. چنانچه در ماده 501 ق.م آمده است:» اگر در عقد اجاره مدت بطور سریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ شده باشد. اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.«

بنابراین، اگر طرفین توافق بر مدت معینی برای عقد اجاره داشته باشند عقد و اجاره و مدت مورد توافق معتبر است و اگر در خصوص مدت اجاره سکوت کرده باشند یا توافق بر مدت اجاره بطور غیر معین نموده یا توفق بر مدت معین نموده باشند لیکن اثبات آن متعذر باشد، در این حالت نیز حدود آنرا معین خواهد کرد.

6-اجرت: اجرت یا اجاره بها یا مال الاجاره عبارت از مالی است که مستأجر مستلزم به پرداختن آن به موجر در مقابل انتفاع از مورد اجاره است.

وجود اجاره وجه تمایز عقد اجاره با هبه، حق انتفاع و عاریه استعمال است و از طرف دیگر، اجرت یکی از ارکان عقد اجاره محسوب می شود. اگر در عقد اجاره اجرت تعیین نشده باشد مانند مدت قانون متکفل آن خواهد بود.

در خصوص  ماهیت و نوع اجرت( مال الاجاره) و سایر معاوضات مثل ثمن، اجرت در جعاله و عوض در معوضه در قانون مدنی ایران حکم صرعی نیامده است، مع ذلک منعی در اینکه هر یک از اموال منقول، غیر منقول، پول، منافع مال، چک، سفته و بعنوان اجرت تعیین گردد، نمی باشد و تفاوتی در اینکه اجاره بها و اجرت مال ذاتی باشد یا مال اعتبار نیست اما در ماهیت حقوقی این دو اختلاف وجود دارد.

به عبارت دیگر، اگر بابت اجور مالی یا پولی پراخت شود، در اینکه برائت ذمه حاصل می گردد تردیدی وجود ندارد، لیکن اگر بابت اجور چک و یا سفته داده شود، در اینکه موجب اسقاط تعهد و برائت ذمه مستأجر در خصوص اجور می گردد یا خیر؟

اختلاف نظر وجود دارد:

الف- عده ای معتقدند هرگاه در معامله ای مثل بیع از اسناد تجاری به عنوان وسیله پرداخت استفاده شود. تعهد خریدار به پرداخت ثمن ساقط نمی گردد و تا زمانی که وجه این اسناد به صورت تسلیم پول و یا واریز به حساب متعهد پرداخت نشود، تعهد متعهد همچنان باقی است. در نتیجه اگر متعهد ضامنی برای پرداخت در معامله اصلی معرفی کرده باشد تا حصول شرایط، ضمانت ضامن به قوت خود باقی می ماند. همچنین اگر معامله اصلی متضمن وثسقه یا رهن باشد تا زمانی که به تعهد حاصل از آن عمل نشود، وثیقه یا رهن فک نمی شود. تبدیل تعهد نیاز به تراضی دو طرف تعهد و گاه موافقت اشخاص ثالث دارد.

ب-نظر اکثریت قضات حقوقی به این قرار بود که » با صدرو چک از ناحیه مستأجر و موافقت و دریافت آن توسط موجر تبدیل تعهد صورت می گیرد. یعنی ذمه مستأجر نسبت به اجاره بها بری می شود. لیکن در مورد مبلغ چک مسئول و قابل تعقیب است. به عبارت دیگر چک نوعی وسیله است که طرفین به این نحوه پرداخت رضایت داده و مأخوذ به آن شده اند.

بنابراین همان شوری که اگر موجر و مستأجر توافق در تقسیط اجور معوقه نمایند. مستلزم به آن هستند. اگر بابت اجاره بها تراضی در چک کنند ملتزم به آن و تعهدات ناشی از آن خواهد بود و موجر نمی تواند علاوه بر دریافت چک و استفاده از مزایای آن از جهت تعقیب حقوقی و کیفری صادر کننده و یا اقدام به صدور اجرائیه از ثبت و امکان ظهر نویسی آن علیه مستأجر راجع به همان اجاره بها اقامه دعوی و درخواست تخلیه کند. شناختن این حق برای موجر به معنی آن است که مستأجر افزون بر تعهد سابق مبنی بر پرداخت مال الاجاره و تحمل ضمانت اجرای عدم پرداخت و تخلیه مورد اجاره، نسبت به مبلغ چک از حیث حقوقی و کیفری متعهد می گردد.

نتیجه و تحلیل:

تبدیل تعهد عبارت است از جایگزینی دین جدید بجای دین قدیم که موجب سقوط دین قدیم و ایجاد دین جدید می گردد. بنابراین تبدیل تعهد در عین حالی که سقوط تعهد قدیم می باشد مصدر منشاء تعهد جدید است.

برای تحقق تبدیل تعهد شروطی لازم است که 1- قصد و رضای مشترک بر تبدیل و تغییر تعهد. 2- اهلیت تصرف در سقوط و پذیرش تعهد قدیم و جدید3-موجود بودن تعهد سابق و قابلیت وجود لا حق.4- مشروعیت جهت هر دو تعهد 5- اختلاف دو تعهد در یکی از ارکان 6- تعاقب و ملازمه دو تعهد به نحوی که ایجاد تعهد ملازمه با زوال رابطه حقوقی پیشین و بالعکس سقوط تعهد سابق ملازمه با ایجاد رابطه حقوقی و تعهد جانشین داشته باشد.

کیفیت تعیین اجرت:

کیفیت تعیین اجرت بها هنگامی که طرفین سکوت کرده باشند یا اثبات آن متعذر باشد. در قانون مدنی ایران صزاحتی در این باره مشاهده نمی شود و قانون ساکت است بنابراین اگر در عقد اجاره مقدار اجرت معین نشده باشد سه حالت به وجود می آید الف)طرفین در تعیین اجرت غفلت کرده باشند ب) طرفین در تعیین اجرت توافق نموده باشند لیکن متعذر از اثبات مقدار آن باشند. ج) عالما و عاملا اجرت تعیین نکرده باشند و بنابر عدم تعیین اجرت باشد.