مقدمه :
پراکندگی عوامل شهری در لابلای واحدهای مسکونی و تجزیه و تحلیل و چگونگی این فرم گیری بهترین راه شناخت تاثیر عوامل فرهنگی ، تاریخی ، اقتصادی ، اجتماعی و اقلیمی بر کالبد شهر به شمار می رود.
یاد آوری این موضوع ضروری به نظر می رسد که بر آوردن احتیاجات ساکنان یک محله شهر در پنجاه سال پیش به عهده بازارچه ها ، گذرها و یا مجموعه ای از مغازه ها و سرویس های عمومی بوده است. اما در چند سال اخیر شاید به طور مستقیم تقلید از شهر تهران و به طور غیر مستقیم تقلید از شهرهای بزرگ اروپایی وظیفه این مجموعه های خدماتی اصلی از مطالعات کاربری زمین در این قسمت نه تنها بدست دادن الگو و ضوابطی در مورد چگونگی فعالیت سرویس های مختلف شهری در حال و آینده است بلکه چگونگی دسترسی ساکنان به این خدمات و بیان کمبود هر یک از آن ها نیز مورد نظر می باشد.
برداشت کاربردی های وضع موجود از طریق استفاده از پرسشنامه های مختلف به طور صددرصد و بلوک به بلوک در سطح محدوده خدماتی شهر انجام گرفته است در این پرسشنامه ها علاوه بر موقعیت آنها، مقدار ساعت آزاد و مساحت زیربنای در اختیار هر کاربری اندازه گیری و در نهایت طبقه بندی و مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.
کاربری : عبارت است از نوع استفاده و بهره برداری از اراضی که در این طرح مطابق با شرح منعکس در نقشه کاربری اراضی می باشد.
عملکرد : عبارت است از انواع فعالیت هایی که در هر کاربری انجام می پذیرد.
ضوابط مربوط به نحوه استفاده از زمین به تفکیک واحد و احداث ساختمان در مناطق مسکونی
موارد استفاده از زمین :
ماده 1- استفاده مجاز به شرح زیر است :
بند 1 : احداث واحدهای مسکونی طبق ضوابط منطقه مربوطه
بند 2 : خدمات مربوط به رده محله و ناحیه در مراکز محله و مراکز ناحیه بر اسسا طرح های تفصیلی مصوب
ضوابط و مقررات اراضی و مناطق تجاری
موارد استفاده از زمین :
ماده 1- موقعیت کاربری های تجاری واقع در مراکز حوزه و مراکز منطقه در نقشه کاربری اراضی مشخص شده اند و موقعیت اراضی این کاربری در دهه های ناحیه و محله در طرح های تفصیلی مراکز مربوط نهایی خواهد شد.
ماده 2- لبه های تجاری امتداد معابر که بر روی نقشه کاربری اراضی مشخص شده است در سلسله مراتب خدمات شهری در رده حوزه و منطقه می باشد. تا تهیه طرح تفصیلی لبه های مزبور تا حداکثر سطح 200 متر مربع پلاک ثبتی عمق پلاک ثبتی ملاک می باشد. در اراضی مازاد بر 200 متر مربع سطح پلاک ثبتی حداکثر به عمق 10 متر از بر مصوبه عنوان لبه تجاری محسوب می گردد.
تبصره 1 : اراضی خارج از محدوده های تعیین شده در این ماده که در حال حاضر به صورت تجاری مورد استفاده قرار دارند مشمول صدور پروانه احداث یا تجدید بنا بوده و قسمت هایی که بنا به این ماده قابلیت کاربری تجاری می یابند در زمینه میزان عوارض مربوط به ارزش افزوده و سرقفلی بر حسب محل مشمول عوارض مربوطه می شوند.
تبصره 2 : موقعیت لبه های تجاری که در سلسله مراتب خدمات شهری در رده ناحیه و محله می باشند، در طرح های تفصیلی مشخص خواهند شد.
ضوابط و مقررات اراضی آموزشی
موارد استفاده از زمین
ماده 1: موقعیت اراضی آموزشی در دوره های ناحیه و محله در طرح های تفصیلی مراکز نواحی و مراکز محله ها تعیین خواهد شد.
ضوابط مربوط به تفکیک زمین
ماده 2: با توجه به کمبود اراضی آموزشی تا مرحله تهیه طرح های تفصیلی مراکز نواحی و محله ها، ابعاد و وسعت قطعه زمین جهت استفاده کاربری آموزشی محدودیتی نداشته و منوط به تایید سازمان های ذیربط وزارت آموزش و پرورش و دفتر تجهیز و نوسازی مدارس خواهد بود.
ماده 3: تفکیک اراضی با کاربری آموزشی که در نقشه کاربری اراضی مشخص شده اند، مجاز نمی باشد.
ماده 4: دسترسی به فضا های آموزشی از خیابان های درجه 3 و خیابان های دسترسی مجاز می باشد.
ضوابط و مقررات اراضی فرهنگی
موارد استفاده از زمین
ماده 1: کاربری فرهنگی واقع در مراکز شهری و نواحی در نقشه کاربری اراضی در مرکز خدمات عمومی قرار خواهد گرفت
ضوابط مربوط به تفکیک زمین
مادهد 2: حداقل مساحت اراضی برای کاربری فرهنگی در مراکز نواحی 500 متر مربع و در مراکز شهر 1000 متر مربع است.
ضوابط و مقررات اراضی مذهبی
موارد استفاده از زمین :
ماده 1: کاربرهای مذهبی واقع در مراکز شهر و ناحیه در نقشه کاربری اراضی خدمات عمومی قرار خواهد گرفت و موقعیت این اراضی در ده محله در طرح های تفصیلی تعیین خواهد شد.
ضوابط مربوط به تفکیک زمین
ماده 2: حداقل مساحت مجاز قطعه زمین برای کاربری مذهبی با توجه به سلسله مراتب خدمات شهری به شرح زیر است :
بند 1: در مراکز محله 500 m2
بند 2: در مراکز خدماتی رده ناحیه ها 1000 متر مربع
بند 3: در مراکز خدمات رده شهر 2000 متر مربع
ضوابط و مقررات اراضی درمانی
موارد استفاده از زمین
ماده 1: موقعیت اراضی درمانی در رده های ناحیه و محله در طرح های تفصیلی، مراکز نواحی و مراکز محله ها تعین خواهد شد.
ماده 2: استقرار بخشی از عملکردهای این کاربری، مطابق با ضوابط و مقررات اراضی مسکونی و اراضی تجاری با کربری مختلف در کاربری های مزبور مجاز می باشد.
ماده 3: تغییر کاربری اراضی مسکونی به کاربری درمانی در رده محله و ناحیه در صورت اخذ مجوز از وزارت درمان و بهداشت و آموزش پزشکی مجاز است.
ضوابط و مقررات کاربری اداری و انتظامی
موارد استفاده از زمین :
ماده 1: بنا به سیاست عدم توسعه، احداث واحدهای اداری جدید مجاز نبوده و فقط ایجاد واحدهای جدید به عنوان جایگزینی در محل های مناسب مجاز است.
تبصره : تغییر اساسی و تعمیر اساسی در تطابق با کاربری های طرح جامع و طرح تفصیلی مجاز است.
ماده 2: اراضی با کاربردهای اداری در نقشه کاربری مشخص شده اند و یا در طرح های تفصیلی مشخص خواهند شد. صرفاً به عنوان ذخیره بوده و استفاده از این اراضی مشروط به تغییر کاربری معادل از وضعیت فعلی به کاربری های تعیین شده در طرح مجاز است.
ماده 3: استقرار عملکردهای اداری به صورت عملکردهای مختلط در بخش کاربری تجاری مجاز است.
ماده 4: استقرار عملکردهای غیر اداری در اراضی با کاربری اداری ممنوع است.
فضای سبز، پارک و مراکز توریستی و تفریحی
موارد استفاده از زمین :
ماده 1: کاربری های فضای سبز و پاک ها در مرکز شهر و مراکز مناطق در نقشه کاربری اراضی مشخص شده اند و موقعیت این اراضی در رده های ناحیه و محله در طرح های تفصیلی مراکز نواحی و مراکز محله ها تعیین خواهد شد.
ماده 2: در محل هایی که به صورت کاربری فضای سبز و مراکز توریستی و تفریحی در نقشه کاربری اراضی مشخص شده اند. استفاده از اراضی به عنوان پارک، فضای سبز عمومی به همراه خدمات وابسته مربوطه ، کاربری ورزشی و استقرار عملکردهای خدماتی نظیر فرهنگی مذهبی تاسیسات و تجهیزات شهری، پذیرایی و تفریحی مشروط به رعایت موارد زیر مجاز می باشد.
بند 1: رعایت حداکثر 10 درصد سطح به عنوان سطح مجاز احداث بنا.
بند 2: رعایت حداکثر 20 درصد سطح برای کاربری ورزشی در فضای باز
ضوابط مربوط به تفکیک زمین
ماده 3: در اراضی مشخص شده به عنوان فضای سبز و پارک و مراکز توریستی و تفریحی، اعم از موجود و پیشنهادی هرگونه تفکیک ممنوع است.
ماده 4: حداقل مساحت قطعه زمین پارک و فضای سبز 5000 متر مربع است.
ماده 5: به طور کلی شکل قطعه زمین برای کاربری فضای سبز محدودیت نیست، لیکن حداقل در 75 درصد از سطح، عرض منطقه زمین نباید کمتر از 30 درصد طول آن باشد.
ضوابط و مقررات کاربری اردوگاه تربیتی
موارد استفاده از زمین :
ماده 1: سطوح این کاربری در مرکز شهر در نقشه کاربری اراضی مشخص شده است.
تبصره : تغییر کاربری عملکردهای ماده فوق مجاز نمی باشد
ماده 2: اراضی اختصاص یافته برای این کاربری تا زمان اجرای طرح، ذخیره محسوب شده و در این مدت بهره برداری به صورت فضای سبز و زمین باز ورزشی مجاز است.