تحقیق مقاله اوراق اجاره

اوراق اجاره

چکیده

اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق می‌شود که از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی برخوردارند و مالکیت بر عین‌های اجاره داده شده یا منافع و یا خدمات را نشان می‌دهند.

اوراق اجاره شامل مجموعه‌ای متنوع است که اصلی‌ترین ویژگی مشترک آن‌ها گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. اوراق اجاره سه گونه است: اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. هریک از این گونه‌ها خود به چند دسته تقسیم می‌شوند.

این مقاله در صدد مطالعه فقهی این اوراق و بررسی عناصر مشترک و اختصاصی آن‌ها است.

از این رو ابتدا به تعریف اوراق اجاره و تبیین انواع آ‎ن می‌پردازد. سپس با شناسایی عناصر همه یا هریک از انواع اوراق اجاره, مطالعه‌ای فقهی را در جهت سازگار بودن و یا نبودن این عناصر با موازین فقهی به سامان می‌رساند. نتیجه‌ای که از این مطالعه حاصل می‌شود آن است که: دست کم بسیاری از انواع اوراق اجاره از نظر فقهی مواجه با اشکال نمی‌باشند.

واژگان کلیدی: اوراق اجاره, اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات,

اوراق اجاره اعیان

1 تعریف اوراق اجاره و انواع آن

الف. تعریف اوراق اجاره

اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق می‌شود که برخوردار از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی بوده و مالکیت دارنده آن را نسبت به عین‌های اجاره داده شده یا منافع توصیف شده‌ای که عمدتاً تقدیری و نه فعلی و تحقیقی – هستند، نشان می‌دهد.

از این‌رو اوراق اجاره را باید شامل مجموعه‌ای متنوع دانست که با برخی ویژگی‌های مشترک و اختصاصی قابل شناسایی است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلی‌ترین ویژگی مشترک سندهای اجاره گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است, که از آن ابزاری برای سرمایه گذاری راحت‌تر اقتصادی و گام نهادن در مسیری منتهی به توسعه ساخته است.

ب. انواع اوراق اجاره

انجام هرگونه مطالعه فقهی پیرامون این اوراق تنها پس از توضیح انواع و گونه‌های آن‌ها امکان‌پذیر است. تفکیک قایل شدن میان انواع اوراق اجاره، ما را در شناسایی عناصر شکل دهنده و هویت بخش به هر یک از آن‌ها, یاری می‌رساند. قیود و مختصات تمییز دهنده هر یک از این انواع از دیگری تنها هنگامی مشخص می‌شود که با توضیح انواع این اوراق, به شناسایی و بررسی ویژگی‌های انحصاری و مشترک آن‌ها پرداخته شود.

این مسئله در مطالعه فقهی این اوراق بسیار راه‌گشا می‌باشد؛ زیرا نشان می‌دهد که هر یک از این انواع تا چه میزان با موازین فقه سازگاری دارد.

اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش می‌دهد: اوراق اجاره منافع، اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. در زیر تبیین این انواع را پی می‌گیریم:

1 اوراق اجاره منافع

اوراق اجاره منافع، سندهایی هستند که تداول ]دست به دست گشتن[ آن‌ها پس از صدور، دربردارنده انجام سلسله‌ای از عقدهای اجاره نسبت به منافع یک عین است. این اوراق به دو دسته تقسیم می‌شوند:

دسته اول: سندهای اجاره اموال وقفی و یا مشابه آن

این در موردی است که به عنوان مثال, زمینی وقفی یا زمینی که اداره آن دراختیار شهرداری است وجود داشته باشد و متولی وقف و یا شهرداری به‌منظور جذب سرمایه لازم برای احداث بنا در زمین تحت اختیار خود، سندهایی را صادر نماید؛ به این صورت که با دادن آن‌ها به مجموعه‌ای از افراد, مبالغی در چارچوب عقد اجاره از آنان دریافت کند و دارندگان سندها نیز در موعد مقرر از منافع سکونت در بنای احداث شده در آن زمین استفاده نمایند. در این گونه از اوراق اجاره، شهرداری یا مرجع مشرف به زمین‌ها از وکالت صاحبان سندها برای اجاره دادن مجدد آن‌ها به افراد دیگری برخوردار است.

ابعاد و ویژگی‌های این دسته از سندهای اجاره را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:

1 عقد اجاره میان ناظر یا مشرف از یک طرف و اشخاص متعدد از طرف دیگر صورت می‌گیرد؛

2 مشرف یا ناظر با استفاده از مبالغی که در ازای واگذاری سندهای اجاره دریافت می‌کند به سرمایه گذاری در زمین تحت اختیار خود دست می‌زند؛

3 از جانب دارندگان سند به مشرف یا ناظر وکالت داده می‌شود تا وی بتواند حق انتفاع از مال الاجاره را از جانب آن‌ها به افرادی که در نهایت از منافع حاصل از اجاره بهره‌مند می‌شوند واگذار نماید. این افراد مستأجران نهایی به حساب می‌آیند؛

4 تمام منافع حاصل از زمین پس از اتمام کار به صاحبان این سندها تعلق ندارد بلکه بخشی از آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی که وقف و یا ملکیت زمین مربوط به آن‌ها است، تعلق می‌گیرد و مشرف ملزم به پرداخت این سهم به آن‌ها است؛

5 اجاره دوم و دیگر اجاره‌ها اجاره‌هایی که بعد از اولین اجاره از طریق انتقال سندها صورت می‌گیرد آمیخته‌ای از اجاره بالوکاله و اجاره بالاصاله است؛ زیرا صادر کننده سند (مشرف و یا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها, بالوکاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و یا اشخاص حقوقی صاحب زمین بالاصاله عمل می‌نماید.

دسته دوم: سندهای اجاره اموالی که وقفی و یا مشابه آن نیستند

برای این‌ دسته می‌توان به قطعه زمینی مثال زد که مالک آن می‌تواند با صدور سندهای اجاره, مبالغی را از خریداران این اوراق دریافت دارد تا پس از پایان مراحل مختلف احداث بنا, صاحبان سند یا مستأجران از منافع ساختمان بهره مند شوند. دارندگان این سندها می‌توانند با واگذار کردن آن‌ها به افرادی دیگر حق استیفای منفعت را از خود به دیگران واگذار کنند. در صورت انجام چنین کاری مالک سند یا مستأجر اول خود به موجری برای مستأجر دوم بدل می‌شود. این وضعیت تا هنگامی که مالکان سند اجاره آن را به دیگری واگذار کنند تکرار می‌گردد.

به عبارت بهتر, از آن‌جا که با هر بار واگذاری سند, صاحب آن می‌تواند منافع مورد انتظار را به دیگری اجاره دهد, وی به رغم آن‌که خود این منافع را پیش از این اجاره کرده است موجر و مالک جدید سند مستأجر خواهد بود.

مشخصات این دسته اوراق اجاره عبارت است از:

1 در این دسته از اوراق، عقد اجاره مبنایی است هم برای شروع و هم برای تداول؛ شروع از آن جهت که انتقال اوراق از سوی صادر کننده آن به مجموعه‌ای از اشخاص, در قالب عقد اجاره صورت می‌گیرد. وی صادر کننده سند در جایگاه موجر و دریافت کنندگان سند در جایگاه مستأجر قرار می‌گیرند. و مبنا بودن عقد اجاره برای تداول از آن جهت است که علاوه بر عقد اجاره نخستین که در آن صادر کننده سند موجر و دریافت کنندگان آن مستأجران می‌باشند عقدهای اجاره دیگری به ترتیب صورت می‌گیرد که در هر نوبت، مستأجر در عقد قبلی، خود به موجر در عقد جدید تبدیل می‌شود؛

2 منفعت در این اجاره‌ها تأجیلی است؛ به این معنا که منافع مورد انتظار مستأجر از عین، فعلیت ندارد و تنها توصیف می‌گردد. به این ترتیب درهر عقد اجاره‌ای که صورت می‌گیرد هر یک از مالکان اوراق، صاحب منفعتی می‌گردد که در ذمه توصیف می‌شود و پس از انتقال سند به فرد دیگر, حق انتفاع از منافع نیز به فرد دوم انتقال می‌یابد؛

3 اجرت نیز آن چیزی است که به صورت مشخص و معین در نظر گرفته می‌شود و مستأجر آن را در ازای منفعت که صرفاً توصیف شده و هنوز موعد استیفای آن فرا نرسیده است می‌پردازد. اجرت در اجاره نخستین, مبالغی است که دریافت کنندگان سند می‌پردازند و به کمک آن زمین, بنا می‌گردد و در اجاره‌های بعدی نیز مبالغی است که در قبال دریافت سند پرداخت می‌گردد؛

4 در تمام موارد تداول، مالک عین کسی است که در آغاز, سندها را صادر کرده است.

2 اوراق اجاره خدمات

این اوراق به سندهایی اطلاق می‌شود که شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده آن‌ها ارایه خدماتی مشخص را در موعدی از پیش تعیین شده تضمین می‌کند. سندهای اجاره خدمات به دو صورت زیر صادر می‌گردد:

الف. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند اجاره خدمات، خود ارایه دهنده خدمات تضمین شده در سندها می‌باشد. به عنوان مثال, یک مؤسسه آموزش عالی می‌تواند برای ارایه واحدهای درسی مشخص در موعدی معین، سندهایی قابل واگذاری را به فروش برساند تا با استفاده از عواید مالی این کار اقدام به آماده سازی شرایط برگزاری این واحدها نماید. دارندگان چنین سندهایی می‌توانند در صورت تمایل, آن‌ها را به دیگران واگذار نمایند. آخرین دریافت‌کنندگان سند در صورت برخورداری از شرایط مورد توافق برای شرکت در این کلاس‌ها حق خواهند داشت تا از خدمات تحصیلی دانشگاه که در قالب واحدهای مورد انتظار ارایه می‌شود استفاده نمایند.

گردش این دسته از سندها, هم‌چون دیگر انواع سندهای اجاره, با دست به دست شدن اتفاق می‌افتد, به گونه‌ای که آخرین دارنده سند را باید آخرین مستأجر یا مستأجر نهایی برای استفاده از خدمات دانست.

ب. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند, خود ارایه کننده خدمات نمی‌‌باشد بلکه واسطه تضمین کننده نسبت به ارایه خدمات می‌باشد. در چنین مواقعی صادر کننده سند موظف است با عقد قرارداد، شرایط ارایه خدمات مورد انتظار در سندهای اجاره را برای دارندگان آن‌ها فراهم آورد و در واقع شخص حقیقی یا حقوقی صادرکننده سندهای اجاره خدمات به این شیوه, به دارندگان اسناد تضمین می‌دهد که در موعدی مقرر خدمات مذکور در اسناد را دریافت خواهند داشت. در این مورد می‌توان به بسیاری از مؤسسات خدماتی واسطه‌ای اشاره کرد که در قبال دریافت وجوهی مشخص, ارایه خدماتی معین را توسط افراد ثالت تضمین می‌کنند. اگر این مؤسسات اقدام به صدور اسناد قابل واگذاری برای اجاره خدمات نمایند که مطابق با آن‌ها انجام خدماتی مشخص تضمین گردد، فعالیت اقتصادی آن‌ها از جمله مصادیق مسئله مورد بحث ما خواهد بود.

در واقع در چنین موردی سه رکن وجود دارد و معمولاً دو قرارداد نیز منعقد می‌شود. این سه رکن عبارت است از: صادرکننده سندهای اجاره خدمات, دریافت‌کنندگان این سندها و ارایه دهندگان یا مجریان خدمات. یکی از دو قرارداد میان صادر کننده سندها به عنوان تضمین کننده ارایه خدمات و دریافت‌کنندگان این سندها منعقد می‌شود، و قرارداد دوم نیز میان صادر کننده اسناد و شخصیت حقیقی یا حقوقی ارایه دهنده یا مجری خدمات منعقد می‌گردد. بدیهی است انگیزه صادر کننده این اسناد, جمع آوری سرمایه‌های دیگران و استفاده از آن‌ها (و عمدتاً در فاصله زمانی میان صدور سندها و هنگام ارایه یا اجرای خدمات مورد انتظار) می‌باشد.

سه نکته در ارتباط با هر دو دسته از سندهای اجاره خدمات، قابل توجه می‌باشد:

نکته اول: صادر کننده باید اقدامات تضمینی لازم برای ارایه خدمات در موعد مقرر را به عمل آورد. در صورت عمل نکردن به مفاد سندهای اجاره, مسئولیت حقوقی متوجه وی خواهد بود.

نکته دوم: نوع, میزان و زمان ارایه خدمات باید به روشنی و بدون هرگونه ابهامی معین گردد و به تعبیر فقهی, سندهای اجاره باید از هرگونه جهالتی به دور باشد.