شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در تعریف شاخص های بافت فرسوده سه ویژگی را آوره است : نخست 'ریزدانگی ' با مشخصه اینکه بلوک هایی که بیش از 50 درصد آنها مساحتی کمتر از 200 متر مربع داشته باشند .
همچنین ناپایداری با این ویژگی که بافت دارای بلوک هایی با بیش از 50 درصد آنها ناپایدار و فاقد سیستم سازه ای باشد دومین ویژگی محسوب می شود .
علاوه براین نفوذ ناپذیری دیگر مشخصه بافت فرسوده است و براساس آن بلوک هایی هستند که بیش از 50 درصد معابر آن عرض کمتر از شش متر داشته باشد .
کارشناسان عمران و بهسازی شهری براین باورند که وقوع زلزله پنجم دیماه 1382 بم که موجب تلفات چند ده هزار نفری و خسارات مادی وسیعی شد ، اقبال از نوسازی بافت های فرسوده شهری را با آهنگی شتاب گونه همراه ساخت ، اما این رویکرد برای تحقق برنامه پیش بینی شده دراین بخش کافی نبود ، بلکه ابزاری مانند تسهیلات بانکی را نیز نیاز داشت .
از سوی دیگر شروع برنامه چهارم توسعه در سال 1384 را می توان آغاز جنبشی بی سابقه برای نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهری تلقی کرد ، به گونه ای که ظرف پنج سال این برنامه (88-1384) سه هزار و 500 هکتارازاراضی بافت فرسوده معادل 5. 2 برابر سه برنامه پیشین توسعه کشور نوسازی شد .
به این ترتیب ازحدود 70 هزار هکتار بافت های فرسوده شهری در مجموع در پایان برنامه چهارم توسعه به میزان هفت درصد آن اصلاح و نوسازی شد .
دست اندرکاران عمران و بهسازی شهری ایران در تبیین بافت های فرسوده شهری کشور، از این مناطق به عنوان نقاطی در سطح شهر یاد می کنند که در سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تأسیسات روبنایی، زیربنایی، ابنیه، مستحدثات، خیابان ها و دسترسی‌ها دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می‌‌برند.
شاید توصیف این مناطق به عنوان نقاط ناپایدار در برابر سوانح، نفوذناپذیر در برابر وسایل امدادرسان و متراکم به لحاظ جمعیت و ریزدانه ، به عبارتی مشخصه آسیب پذیری آنها را در برابر سوانحی مانند سیل و زلزله که در کشور بیش از دیگر بلایای طبیعی تلفات و خسارت به دنبال دارد ، روشن سازد .
آمار های سازمان مدیریت بحران حاکی از آن است که سالانه یک هزار حادثه یا بلایای طبیعی در کشور بین 30 تا 50 هزارمیلیارد ریال به کشور خسارت وارد می کند .
علاوه براین 10 درصد تلفات انسانی در کشور براثر زلزله روی می دهد و درعین حال گفته می شود 78 از مساحت کل کشور در منطقه لرزه های جدی قرار دارند .
دست اندرکاران نوسازی بافت های فرسوده شهری ، این مهم را موضوعی پیچیده، چند وجهی و میان بخشی با ابعاد کالبدی ، شهرسازی ، اجتماعی ، فرهنگی ، اقتصادی و حتی سیاسی ارزیابی کرده اند .
گزارش های رسمی از سوی دستگاه های ذیربط حکایت از آن دارد که از مجموع 160 زلزله مخرب که ظرف یک قرن اخیر رویداده ، 20 درصد آن در ایران به ثبت رسیده ، درعین حال طی سال های 88-1386 بالغ بر 820 زلزله بالای 5. 3 ریشتر رخداد.
این آمارها که در طی سال های مختلف با نوسان نه چندان قابل توجه تکرار می شود ، همه حاوی یک پیام مهم است و آن ضرورت نوسازی و مقاوم سازی واحدهای مسکونی بوِیژه در مناطق بافت های فرسوده است که برخی از آنها با وجود نداشتن سازه های مقاوم و پایدار ،چند 10 سال از عمر آنها سپری شده است .
شرایط مذکور سبب شد تا قانونگذار در چارچوب برنامه پنجم توسعه تکلیفی دیگر را برای نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهری رقم بزند و برای تحقق این مهم ، اولویت هایی را پیش بینی کند:
1- طرح هایی که به دلیل وجود منافع عمومی، اجرای به موقع آنها ضروری است.
2- طرح هایی که از طریق تدوین ضوابط و مقررات و مشارکت مردم و حمایت دولت، شهرداری ها و دهیاری ها به مرور زمان قابل انجام است، اقدام نماید.
از سوی دیگر وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها نیزموظف شده اند با اعمال سیاست های تشویقی و درچارچوب قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده از اقدامات بخش غیردولتی برای احیاء و بازسازی بافت های فرسوده حمایت نمایند.
قرار است در طول برنامه پنجم توسعه هرسال 10 درصد از بافت های فرسوده شهری احیاء و بازسازی شود و دولت موظف است حداقل 50 درصد از منابع، اعتبارات و تسهیلات اعطائی برای بخش مسکن اعم از طرح های مسکن مهر، مسکن جوانان و نیازمندان و مانند آن را به اجرای طرح های مذکور در محدوده بافت های فرسوده شهری اختصاص دهد.
'مجید کیانپور'، معاون جدید وزارت راه و شهرسازی که مسئولیت شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران را برعهده دارد ،معتقد است: احیاء بافت فرسوده درون شهرها وسیله ای مناسب برای بهره برداری از ظرفیت اراضی درون شهرها در جهت اسکان سرریز جمعیت و تحقق سیاست توسعه درونی شهرها (که مزیت ها و صرفه های اقتصادی قابل توجهی نسبت به سایر سیاست های توسعه شهری دارد) ، است
عضو هیات مدیره شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران نیز اعتقاد دارد : چنانچه نوسازی سالانه 10 درصد از بافت های فرسوده شهری در قالب برنامه پنجم تحقق یابد ،امکان ساخت 420 هزار واحد مسکونی را فراهم می سازد .
' محمد آئینی ' گفت : دولت سهم ساخت وساز دربافت فرسوده شهری را از 10 هزار واحد مسکونی به 150 هزار دستگاه رسانده است .
از سوی دیگر کیانپور یادآور شد: در سال 1389 میزان حمایت از نوسازی واحدهای مسکونی نسبت به سال 1384 به عنوان سال آغازین دولت نهم و تمامی سال های قبل ازآن شش برابر شده به 60 هزار واحد رسیده و قرار است در سال جاری نیز با همراهی نظام بانکی کشور به 150 هزار واحد برسد.