تحقیق مقاله انتقال عین مستاجر در حقوق ایران‌ ( در اجاره ابنیه )

مقدمه:

مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی‌ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.

و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.

فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره

در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره  وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:

قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.

گفتار اول:

در باب اجاره:

به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

ماده 467 ق.م: مورد اجاره ممکن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله‌ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌کنند. در این تحقیق در مورد اجاره ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.

الف: خصوصیات قرارداد اجاره:

تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]

در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می‌کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.

قانون مدنی ایرانی در ماده 466 اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده کند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌کند بلکه در مقابل متعهد می‌شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممکن‌ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌ بها می‌نامند.

اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی «عین مستاجره» نامیده می‌شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی‌ست که بین موجر و مستأجر منعقد می‌گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.

بنابراین اگر کسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را که بیان می‌کند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی‌تواند موجر یا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی‌آید و اگر سند اجاره‌ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء کرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی‌شود.

شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به کسی گفته می‌شود که به سن معینی که سن بلوغ نامیده می‌شود، نرسیده باشد که این سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمری و در پسر 15 سال تمام قمری‌ست.

اشخاص غیر رشید یعنی کسانی که عقل مالی آنها بطور کامل رشد نکرده است اگر چه صغیر نباشند نمی‌توانند بدون اجازه ولی یعنی پدر و جد پدری یا قیم (در صورت نبودن پدر یا جد پدری) طرف عقد اجاره قرار بگیرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد کنند این عقد درست نیست. یعنی اگر پدر و جد پدری یا قیم با این عقد موافق باشند و اجازه بدهند این اجاره صحیح است. و اگر با آن مخالفت کنند این عقد باطل خواهد بود.

پس از آنکه عقد اجاره بطور صحیح واقع شد مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود. به عبارت دیگر همانطور که موجر مالک عین مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود می‌تواند در مدتی که مورد اجاره در اجاره او هست آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد که حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشکلی نیست زیرا به راحتی می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد.

وضع محل سکونت با محل کسب و تجارت یکسان نیست. در اجاره مسکن به ترتیبی که بیان شد، چون مستأجر مالک منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، که حق انتقال بغیر ندارد می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و اجاره دهد ولی در مورد محل کسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد که منفعت محل کسب را به دیگری انتقال دهد حق چنین اقدامی نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب می‌شود.

در معوض بودن اجاره: اجاره عقدی‌ست معوض یعنی موجر در برابر مال‌الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. بنابراین مستأجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره می‌برد مالی یا پولی به موجر می‌دهد یا تعهد می‌کند که در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال‌الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است. [2]

 در موقتی بودن عقد اجاره‌: اجاره باید دارای مدت باشد و به مستأجر حق داده شود، در مدت معینی از منافع مورد اجاره استفاده کند ماده 468 قانون مدنی می‌گوید مدت اجاره اشیاء باید معین باشد و اگر در عقد اجاره مدت تعیین نشود آن اجاره باطل است.

در لزوم قرارداد اجاره: قرارداد اجاره را به آسانی نمی‌توان بهم زد به این معنی که پس از امضای قرارداد تا زمانی که مدت آن به پایان نرسد اصولاً‌ نه موجر حق دارد اجاره را به میل خود بهم زند و تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را به تنهایی فسخ کند.بنابراین اگر خانه‌ای به مدت یکسال به اجاره واگذار شده باشد قبل از پایان مدت یکسال هیچ یک از طرفین عقد اجاره بدون رضایت دیگری نمی‌تواند آن را منحل کند و مستأجر اگر چه از مورد اجاره در این مدت استفاده نکرده باشد مکلف است مال‌الاجاره این مدت را بپردازد، البته طرفین می‌توانند با تراضی و توافق این عقد را بهم زنند.

«همچنین قرارداد اجاره‌ با فوت موجر یا مستأجر جز در موارد استثنائی باطل نمی‌شود. از جمله موارد استثنائی آن وقتی‌ست که موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد و دوم اینکه در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قید شده باشد که فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، با فوت مستأجر اجاره منحل می‌شود.

همچنین اگر طرفین یا یکی از آنها دیوانه شود یا ورشکسته گردد و یا اینکه حالت سفاهت در او بوجود آید یعنی عقل معاش او ضعیف شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقی‌ست. یعنی این حالات اگر بعد از بوجود آوردن عقد اجاره پدید آید هیچگونه اثری در عقد نخواهد کرد.»[3]

عدم لزوم مالکیت موجر در عقد اجاره: در اجاره لازم نیست موجر مالک باشد. موجر باید مالک منفعتی باشد که به دیگری تحت عنوان اجاره واگذار می‌کند ولی لازم نیست که حتماً مالک عین مورد اجاره هم باشد. زیر آنچه در این عقد موضوع قرارداد است اینست که ممکن‌ست موجر، مالک عین مال نباشد ولی مالک منفعت آن مال باشد، مانند کسی که از راه اجاره کردن مال دیگری مالک منفعت آن شده باشد.

بنابراین مستأجر خانه یا مغازه هم ممکن‌ست موجر بشود و آنچه را که از دیگری اجاره کرده است به شخص سومی اجاره دهد. (ماده 473 ق.م)

ب) حقوق و تکالیف موجر

بعد از آنکه عقد اجاره بوجود می‌آید حقوق و تکالیفی برای طرفین این عقد ایجاد می‌شود. کسی که ملکی را به دیگری اجاره می‌دهد تعهداتی برای او بوجود می‌آید و به دنبال آن حقوقی هم خواهد داشت از جمله:

تحویل مورد اجاره: اولین تکلیفی که برای موجر بعد از عقد اجاره بوجود می‌آید اینست که، مورد اجاره (منزل یا مغازه و غیره) را به مستأجر تسلیم کند و آنرا در اختیار او قرار دهد تا مستأجر بتواند از منافع مورد اجاره که به او واگذار شده است بهره‌مند گردد. تحویل مورد اجاره به مستأجر یعنی اینکه مورد اجاره به تصرف مستأجر درآید تا او بتواند به ترتیب مقرر شده در قرارداد اجاره از آن استفاده کند. مثلاً اگر در مورد اجاره منزل است، موجر کلید آن را به مستأجر تسلیم کند و اسباب موجود را از منزل خارج کند و منزل را آماده سکونت تحویل وی دهد و اگر مغازه است آن را در حالتی به مستأجر تحویل دهد که بتواند به عنوان کسب در آن تصرف کند.

اگر مالک بعد از تسلیم مورد اجاره موجبات مزاحمت را برای مستأجر فراهم کند با او مانند یک فرد ثالث و بیگانه برخورد می‌شود زیرا در تصرفات مستأجر ایجاد مزاحمت کرده.

حال اگر ثالث مزاحم مستأجر شود و مدعی گردد که نسبت به مورد اجاره یا منافع آن حقی دارد اگر بخواهد مورد اجاره را از دست مستأجر خارج سازد و ملک را تخلیه نماید باید علاوه بر موجر بر علیه مستأجر نیز اقامه دعوا کند و حقانیت خود را به طرفیت موجر و مستأجر اثبات کند. والا اگر بر علیه موجر اقامه دعوا کند و از دادگاه بخواهد به علت حقی که دارد ملک تخلیه و به وی تحویل شود در اینصورت متصرف (مستأجر)، از حق دفاع محروم می‌شود به علاوه حکم صادره بضرر او است که طرف دعوا نبوده و در نتیجه نتوانسته است از حقوق خود دفاع کند.[4]

انجام تعمیرات کلی:

انجام تعمیرات کلی و اساسی از وظایف موجر است البته ساختمان و مورد اجاره احتیاج به تعمیر و ترمیم دارد ولی این تعمیرات را می‌توان به دو دسته تقسیم‌بندی کرد.

2-1- تعمیرات کلی و اساسی: تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره عبارتند از تعمیراتی که مربوط به اصل ساختمان یا تأسیسات عمده و مهمی‌ست که در ساختمان نصب شده است، نظیر تعمیر دیوار و سقف ساختمان و چاه فاضلاب و دستگاههای سردکننده و گرم کننده و تهویه و تمام آلات و ادواتی که برای امکان استفاده و منفعت بردن از مورد اجاره ضروری‌ست. که اینها بر عهده موجر است.[5]

البته طرفین عقد می‌توانند چیزی خلاف آنچه در قانون ذکر شده، شرط کنند.

2-2- تعمیرات جزئی: تعمیرات جزئی و تزئین مورد اجاره و تعمیراتی که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد خارج از تعهدات موجر است و علی‌‌الاصول مستأجر باید اینگونه تعمیرات را انجام دهد.

 (بر اساس ماده 11ق روابط موجر و مستأجر مصوب 1362)

3- خودداری از تغییر مورد اجاره:

موجر مکلف است مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار بدهد تا اوبتواند به نحو مطلوب استفاده کند و برای این منظور مورد اجاره باید آماده بهره‌برداری باشد. بنابراین موجر حق ندارد در مدت اجاره در مورد اجاره تغییری بدهد که مستأجر نتواند از آن استفاده کند با این ترتیب اگر خانه‌ای را، صاحب منزل برای سکونت به دیگری اجاره بدهد، نمی‌تواند پنجره‌های آن را مسدود کند یا دیوار اطاقها را بردارد و آن را به سالن تبدیل کند ولی تکلیف حفظ وضع موجود خودداری از تغییر مورد اجاره سبب نمی‌شود  که موجر نتواند تعمیراتی را که برای بقاء مورد اجاره و جلوگیری از انهدام آن ضروری‌ست انجام بدهد، گر چه این تعمیرات مانع استفاده مستأجر از مورد اجاره باشد.

البته موجر حق ندارد بدون مراجعه به دادگاه به استناد اینکه انجام تعمیرات اساسی ضروری است، خود بخود اقدام کرده و مورد اجاره را خراب کند و تحت این عنوان که ساختمان احتیاج به تعمیرات اساسی دارد، و برای تعمیر ناچار است مثلاً سقف ساختمان را بردارد و یا اقدامی از این قبیل، و مزاحمت مستأجر را فراهم سازد که باعث شود مستأجر به طور دایم یا موقت نتواند از مورد اجاره استفاده کند. در این موارد موجر باید نخست از دادگاه حکم لازم را بدست آورد و سپس اقدام نماید.

ج) حقوق و تکالیف مستأجر:

1- تادیه مال الاجاره:

مستأجر مکلف است، اجاره بهاء ملک مورد اجاره را در موعدی که بین طرفین مقرر شده است بپردازد. این اجاره بها ممکن است قرارداد معین شده و در اجاره نامه قید گردیده باشد و ممکن است اجاره نامه ای در بین نباشد، در این صورت میزان مال الاجاره همانست که بین مالک و مستأجر مقرر شده و یا عملا رد و بدل می‎شود. اصولاً باید موجر و مستأجر در تعیین میزان اجاره بها آزادی داشته و به هر مقدار که مایل باشند توافق نمایند، در اینصورت مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها به همان میزان، در مدت قرارداد خواهد بود.

«مال الاجاره ای که با توافق موجر و مستأجر تعیین می‎شود در اصطلاح حقوقی اجرت المسمی نامیده می‎شود و این اجاره بها تا پایان مدت اجاره که نسبت به آن توافق شده است تغییر ناپذیر است و هیچ یک از طرفین حق ندارد به بهانه افزایش یا کاهش یافتن هزینه زندگی مبلغ توافق یافته را زیاد یا کم کند. ولی بعد از پایان یافتن مدت اجاره اگر مستأجر به تصرف خود ادامه دهد و ملک را تخلیه و تحویل موجر ندهد تا زمانی که ملک را تحویل نداده است اگر بدون اجازه مالک به تصرفات خود ادامه دهد، در مدت مزبور مکلف است مال الاجاره را براساس اجاره بها تعیین شده قبلی به مالک بپردازد و این اجاره در اصطلاح حقوقی «اجرت المثل» نامیده می‎شود. اگر مالک موافق با ادامه تصرف مستأجر باشد در واقع اجاره با همان مبلغ اجاره قبلی تا زمانی که اذن مالک باقی است اجاره بهایی را که در گذشته می پرداخته است به مالک بپردازد.»[6]

2- خودداری از تعدی و تفریط:

مستأجر مورد اجاره را به منظور استفاده از منفعت آن در تصرف دارد و نسبت به آن در حکم امین است، بنابراین باید از مورد اجاره در حدود قرارداد اجاره و یا آنچه متعارف است بهره برداری کند و در نگهداری و حفظ آن مثل کسی که مالی را به امانت به او سپرده باشند، دلسوز باشد و مانند مال خود از آن مراقبت نماید. بنابراین اگر در موقع استفاده مورد اجاره، از حدود مفاد قرارداد اجاره و یا آنچه عرف اجازه می دهد، تجاوز کند یا از انجام تکالیف و اعمالی که بر حسب قرارداد اجاره یا به حکم عرف یا قانون به عهده اوست خودداری کند، در این صورت هم مسئول خسارات است و هم بر طبق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 در مورد محل کسب و پیشه و بر طبق ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 در مورد محل مسکونی موجر حق دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند و مورد اجاره را تخلیه نماید.

اگر مستأجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کند یعنی فرضا اگر خانه ای را برای سکونت خانواده خود اجاره کند بعداً آن را به آموزشگاه ماشین نویسی و یا آموزشگاه زبان تبدیل کند و یا از اقدامی که برای حفظ مورد اجاره ضروریست خودداری کند، در این صورت دیگر مستأجر امین محسوب نمی‎شود، و مانند آنست که مورد اجاره را غصب کرده است. بنابراین هرگونه خساراتی بعد از تعدی و تفریط به مورد اجاره وارد شود ولو ناشی از عمل مستأجر نباشد، مسئولیت آن با مستأجر است و باید هر نوع ضرری که به مورد اجاره وارد می‎شود جبران کند. مثلاً اگر در اثر زلزله خساراتی وارد شود باز هم مستأجر مسئول است، با اینکه این خسارت را مستأجر به مورد اجاره وارد نکرده است.

ماده 493 قانون مدنی هم این نظر را پذیرفته: «مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تعدی یا تفریط او کلاً یا بعضاً تلف شود، مسئول نخواهد بود. ولی اگر مستأجر تعدی یا تفریط نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط و تعدی حاصل نشده باشد.»

همانطور که گفته شد تعدی و تفریط از جمله مواردی است که به موجر اجازه می‎دهد قرارداد اجاره را بهم بزند ولی اگر اجاره را بهم نزند و قرارداد اجاره را فسخ نکند، رابطه استیجاری یعنی قرارداد اجاره همچنان برقرار خواهد ماند و اگر مستأجر از تعدی و تفریط دست بردارد و مطابق قرارداد اجاره عمل کند، از تاریخی که طبق قرارداد از مورد اجاره استفاده می‌کند امین محسوب است که در این صورت اگر مورد اجاره کلاً یا بعضاً مثلاً در اثر زلزله یا بمباران خراب شود چون در زمان تخلف مستأجر (تعدی و تفریط) این امر واقع نشده است مستأجر مسئول اینگونه خرابی نیست.

3- عدم تغییر مصرف مورد اجاره:

یکی از وظایف مستأجر اینست که از مورد اجاره همان استفاده ای را بکند که در قرارداد اجاره مقرر شده است بنابراین مستأجر حق ندارد محلی را که برای سکونت اجاره کرده تبدیل به فروشگاه نماید یا اگر مغازه ای را برای خرازی و فروش لوازم التحریر اجاره کرده است، نمی تواند آنرا به آهنگری یا تعمیرگاه اتومبیل تبدیل کند.

البته تبدیل و تغییر مصرف مورد اجاره خود از مصادیق تعدی و تفریط است. بنابراین مسئولیت مستأجر در صورت تغییر دادن مصرف مورد اجاره شبیه مسئولیت وی در تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره است.