تحقیق مقاله اجاره

مواردی راجع به اجاره

تنها زمانی می‌توانیم بدون دردسر با دیگر شهروندان در یک‌جا و یک شهر زندگی کنیم که به حق و حقوق خود نسبت به هم آشنا باشیم.

هرچه شهرها بزرگ‌تر و مهاجرپذیرتر باشند، ابهامات و پیچیدگی‌های قانونی در آنها بیشتر است. در این میان شهروندان شهرهای بزرگ کم‌و بیش با مشکلات و اختلافات مالک و مستاجر روبه‌رو شده‌اند. اکثر این اختلافات ناشی از عدم شناخت دو طرف به قوانین وضع شده درباره رفتار بین مالک و مستاجر است. چه بسا اگر این دو گروه از جامعه بدانند برای همه موضوعاتی که ممکن است روزی باعث بروز اختلاف بین دو طرف شود، قانون مشخص و مدونی وجود دارد، هرگز با یکدیگر درگیر نخواهند شد. در این گزارش آنچه در کتاب قانون در این‌باره آمده را می‌خوانید.

اجاره چیست؟

اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد. ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.

تخلیه چیست؟

براساس ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی (اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین‌مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر. بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.مالک با توجه به شرایط و دلایل خود برای تخلیه واحد مسکونی می‌تواند از طریق اداره ثبت اقدام نماید و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می‌کند. از این‌رو موجر می‌تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن به اداره ثبت و یا محاکم دادگستری مراجعه می‌کند.

قوانین حاکم بر اجاره

اجاره یک امر حقوقی است و مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد قسمت اجاره قانون مدنی است که به عنوان یک قانون‌ مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر این قانون، 3 قانون دیگر نیز روابط استیجاری حاکم میان مالک و مستاجر را توصیف می‌کند.

1 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال 1356

2 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13 اردیبهشت سال 1362

3 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد سال 1376

مکان‌های مسکونی، مکان‌هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می‌شوند و کاربرد آن مسکونی است. پس از قانون سال 1339 و با تصویب قانون سال 1356، اجاره‌ مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال‌62 دوباره مشمول این قانون شد. در همه این موارد بحث استثنا و شمولیت قرار دارد.
در تبصره یک ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 نیز آمده است: «در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستاجر ارسال و در آن متذکر می‌شوند که چنانچه ظرف مهلت 10‌روز پس از ابلاغ اخطاریه نسبت به صدور اجرائیه آن اقدام خواهد شد.
لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضای موجر دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائیه تخلیه اقدام خواهد کرد. اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجرائیه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می‌گردد:قانونگذار در قانون سال 1356 فقط به اماکن تجاری و اداری توجه کرده است و همچنین به موجب این قانون به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجرائیه تخلیه صادر کرد.اما قانونگذار در قانون سال 1362 فقط به اماکن مسکونی توجه کرده و خلاء موارد مسکونی در قانون سال 56 را برطرف کرده است. این قانون پس از تصویب به زمان ماقبل خود هم تسری داده شده و مشمول اجاره‌هایی که به تصرف متصرف داده شده گردید. همچنین به موجب این قانون دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد، انقضای مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بها است. قانونگذار در قانون سال 1376 مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری – اداری و تخلیه به دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف دیگر برطرف نمود و عین مستاجره اعم از مسکونی یا تجاری – اداری به هر دو دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه می‌گردد.
ماده یک این قانون در این‌باره می‌گوید: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود. تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.به موجب بند 2 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19 اردیبهشت سال 78 چنانچه انتقال منافع بعد از تصویب قانون سال 76 و این انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلی یا با رضایت موجر بوده باشد، مشمول قوانین زمان تنظیم اجاره‌‌نامه قبل می‌گردد. یعنی در واقع اجاره‌نامه جدید به اجاره‌نامه قدیم اتصال پیدا می‌کند. به موجب ماده 3 این آیین‌نامه پس از انقضای مدت اجاره‌ بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره یا سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست، تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.

همچنین به موجب ماده 4 این قانون، قانونگذار پیش‌بینی کرده است: در صورتی‌که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور مشابه آن را از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

آخرین ماده این قانون تصریح می‌کند: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

نقص و خلاء قوانین حاکم بر اجاره از طرفی و از طرف دیگر در برخی موارد به دلیل تعارض در قوانین موجر دعاوی تخلیه مورد اجاره بسیاری از دعاوی محاکم دادگستری را تشکیل می‌دهد و این به دلیل آن است که هر یک از دو طرف موجر و مستاجر با توجه به آنچه ذکر شده سعی دارند به هر نحو ممکن قانون را به نفع خود تفسیر نمایند. برای اینکه از آمار دعاوی کاسته شود بهتر است قوانین موجود حاکم بر اجاره با در نظر گرفتن نشان حقوقی و قضایی به نحوی مطلوب با هم تجمیع شوند و قانون واحدی ارائه گردد، هر چند که ممکن است برخی در مورد اجاره‌های سابق اعم از موجر و مستاجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زیان کنند، اما یک قانون حاکم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.

 احکام اجاره

٢١٧٣ اجاره دهنده و کسى که چیزى را اجاره مى‏کند باید مکلف و عاقل باشندو به اختیار خودشان اجاره را انجام دهند، و نیز باید در مال خود حق تصرف داشته باشند، پس سفیهى که مال خود را در کارهاى بیهوده مصرف مى‏کند، چنانچه حاکم شرع او را از تصرف در اموالش جلوگیرى کرده باشد، اگر چیزى را اجاره کند یا اجاره دهد صحیح نیست.

٢١٧٤ انسان مى‏تواند از طرف دیگرى وکیل شود و مال او را اجاره دهد.

٢١٧٥ اگر ولى یا قیم بچه مال او را اجاره دهد، یا خود او را اجیر دیگرى نماید اشکال ندارد، و اگر مدتى از زمان بالغ شدن او را جزو مدت اجاره قرار دهد،بعد از آنکه بچه بالغ شد مى‏تواند بقیه اجاره را به هم بزند، ولى هرگاه طورى بوده که اگر مقدارى از زمان بالغ بودن بچه را جزو مدت اجره نمى‏کرد بر خلاف مصلحت بچه بود، نمى‏تواند اجاره را به هم بزند.

٢١٧٦ بچه صغیرى را که ولى ندارد بدون اجازه مجتهد نمى‏شود اجیر کرد، و کسى که به مجتهد دسترسى ندارد مى‏تواند از یک نفر مؤمن که عادل باشد اجازه بگیرد واو را اجیر نماید، به شرط آنکه اجیر گرفتن بچه نابالغ به مصلحت او بلکه بنابر احتیاط واجب ترک آن داراى مفسده براى بچه نابالغ باشد.

٢١٧٧ اجاره دهنده و مستاجر لازم نیست صیغه عربى بخوانند، بلکه اگر مالک به‏کسى بگوید ملک خود را به تو اجاره دادم و او بگوید قبول کردم، اجاره صحیح است، و نیز اگر حرفى نزنند و مالک به قصد این که ملک را اجاره دهد آن را به مستاجر واگذار کند و او هم به قصد اجاره کردن بگیرد اجاره صحیح مى‏باشد.

٢١٧٨ اگر انسان بدون صیغه خواندن بخواهد براى انجام عملى اجیر شود، همین که با رضایت طرف معامله مشغول آن عمل شد، اجاره صحیح است.

٢١٧٩ کسى که نمى‏تواند حرف بزند، اگر با اشاره بفهماند که ملک را اجاره داده یا اجاره کرده، صحیح است.

٢١٨٠ اگر خانه یا دکان یا اتاقى را اجاره کند و صاحب ملک با او شرط کند که فقط خود او از آنها استفاده نماید، مستاجر نمى‏تواند آن را به دیگرى اجاره دهد، و اگر شرط نکند، مى‏تواند آن را به دیگرى اجاره دهد ولى اگر بخواهد به زیادتر از مقدارى که اجاره کرده آن را اجاره دهد، باید در آن کارى مانند تعمیر و سفید کارى انجام داده باشد یا به غیر جنسى که اجاره کرده آن را اجاره دهد، مثلا اگر با پول اجاره کرده، به گندم یا چیز دیگر اجاره دهد.

٢١٨١ اگر اجیر با انسان شرط کند که فقط براى خود انسان کار کند، نمى‏شود او را به دیگرى اجاره داد. و اگر شرط نکند، چنانچه او را به چیزى که اجرت او قرار داده اجاره دهد باید زیادتر نگیرد، و اگر به چیز دیگرى اجاره دهد مى‏تواند زیادتر بگیرد.

٢١٨٢ اگر غیر خانه و دکان و اتاق و اجیر چیز دیگر مثلا زمین را اجاره کند و مالک با او شرط نکند که فقط خودش از آن استفاده نماید، اگر چه بیشتر ازمقدارى که اجاره کرده آن را اجاره دهد، اشکال ندارد.

٢١٨٣ اگر خانه یا دکانى را مثلا یک ساله به صد تومان اجاره کند و از نصف آن خودش استفاده نماید، مى‏تواند نصف دیگر آن را به صد تومان اجاره دهد، ولى اگر بخواهد نصف آن را به زیادتر از مقدارى که اجاره کرده مثلا به صد و بیست تومان اجاره دهد، باید در آن کارى مانند تعمیر انجام داده باشد یا به غیر جنسى که اجاره کرده اجاره دهد.

شرایط مالى که اجاره مى‏دهند

٢١٨٤ مالى را که اجاره مى‏دهند چند شرط دارد: اول: آنکه معین باشد، پس اگربگوید یکى از خانه‏هاى خود را اجاره دادم درست نیست. دوم: مستاجر آن را ببیند یا کسى که آن را اجاره مى‏دهد طورى خصوصیات آن را بگوید که کاملا معلوم باشد. سوم:تحویل دادن آن ممکن باشد، پس اجاره دادن اسبى که فرار کرده باطل است. چهارم: آن مال به واسطه استفاده کردن از بین نرود، پس اجاره دادن نان و میوه و خوردنیهاى دیگر صحیح نیست. پنجم: استفاده‏اى که مال را براى آن اجاره داده‏اند ممکن باشد، پس اجاره دادن زمین براى زراعت در صورتى که آب باران کفایت آن را نکند و از آب نهر هم مشروب نشود صحیح نیست. ششم: چیزى را که اجاره مى‏دهد مال خود او باشد و اگر مال کس دیگر را اجاره دهد در صورتى صحیح است که صاحبش رضایت دهد.

٢١٨٥ اجاره دادن درخت براى آن که از میوه‏اش استفاده کنند اشکال ندارد.

٢١٨٦ زن مى‏تواند براى آنکه از شیرش استفاده کنند اجیر شود و لازم نیست از شوهر خود اجازه بگیرد، ولى اگر به واسطه شیر دادن حق شوهر از بین برود، بدون اجازه او نمى‏تواند اجیر شود.

شرایط استفاده‏اى که مال را براى آن اجاره مى‏دهند

٢١٨٧ استفاده‏اى که مال را براى آن اجاره مى‏دهند چهار شرط دارد: اول: آنکه حلال باشد، بنابر این اجاره دادن دکان براى شراب فروشى یا نگهدارى شراب و کرایه دادن حیوان براى حمل و نقل شراب باطل است. دوم: پول دادن براى آن استفاده در نظر مردم بیهوده نباشد. سوم: اگر چیزى را که اجاره مى‏دهند چند استفاده دارد،استفاده‏اى را که مستاجر باید از آن ببرد معین نماید، مثلا اگر حیوانى را که سوارى مى‏دهد و بار مى‏برد اجاره دهند، باید در موقع اجاره معین کنند که سوارى یا باربرى آن مال مستاجر است‏یا همه استفاده‏هاى آن. چهارم: مدت استفاده را معین نمایند و اگر مدت معلوم نباشد ولى عمل را معین کنند، مثلا با خیاط قرار بگذارندکه لباس معینى را بطور مخصوصى بدوزد کافى است.

٢١٨٨ اگر ابتداى مدت اجاره را معین نکنند، ابتداى آن بعد از خواندن صیغه اجاره است.

٢١٨٩ اگر خانه‏اى را مثلا یک ساله اجاره دهند و ابتداى آن را یک ماه بعداز خواندن صیغه قرار دهند اجاره صحیح است، اگرچه موقعى که صیغه مى‏خوانند خانه در اجاره دیگرى باشد.