پیشی عرضه بر تقاضا
نیم‌نگاهی به ساخت واحدهای مسکونی در کشور حاکی است در ۱۰ سال گذشته به طور متوسط سالا‌نه حدود۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در ایران ساخته شده، حال آنکه تقاضا برای واحدهای مسکونی دوبرابر میزان ساخت واحدهای مسکونی در مدت یادشده است.
نیم‌نگاهی به ساخت واحدهای مسکونی در کشور حاکی است در ۱۰ سال گذشته به طور متوسط سالا‌نه حدود۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در ایران ساخته شده، حال آنکه تقاضا برای واحدهای مسکونی دوبرابر میزان ساخت واحدهای مسکونی در مدت یادشده است.
کارشناسان معتقدند برای ایجاد تعادل در عرضه‌وتقاضای مسکن باید ابتدا افزایش تولید مسکن در اولویت قرار گیرد و سپس با تامین مناسب منابع مالی خرید واحدهای مسکونی برای افرادی که قدرت خرید پایینی دارند آتش این بازار سرکش را فرونشاند.بر همین اساس درسند چشم انداز بیست‌ساله کشور و ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، مقرر شده است نظام بانکی ۸۰ درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی را تامین کند.
کارشناسان علت رکود کنونی بازار مسکن را سه عامل افزایش چشمگیر قیمت مسکن در روزهای پایانی سال گذشته، کاهش تقاضا برای دریافت پروانه‌های ساختمانی) با توجه به افزایش عوارض شهرداری در سال جاری) و تعلل سرمایه‌گذاران و فروشندگان مسکن در نفروختن واحدهای مسکونی ساخته‌شده خود حتی به قیمت از دست دادن سود آن می‌دانند.
تجربه سالهای گذشته نشان می‌دهد نوسان قیمت مسکن همواره بر اقتصاد ملی اثرگذار بوده و فرازوفرود عرضه و تقاضای مسکن در دوره‌های زمانی مختلف همواره یکی از دلمشغولی‌های برنامه‌ریزان و اقتصاددانان کشورمان بوده است.تغییرات ادواری بخش مسکن که از آن به عنوان (رکود و رونق) یاد می‌شود، پدیده‌های تکرارشونده‌ای هستند که گاه در تولید مسکن و گاه در معاملات و زمانی نیز در هر دو متغیر همزمان مشاهده می‌شود.
● نیاز واقعی به مسکن:
نیاز به مسکن به موضوع اول اقتصادی، اجتماعی کشور تبدیل شده است.به‌این ترتیب تقاضای بالقوه مسکن که ناشی از نیازهای واقعی در برآورد حداقلی از امکانات زندگی است و در قانون اساسی نیز بر آن تاکید شده به عنوان یک مطالبه مردمی از دولت قوت می‌گیرد.
برنامه اصلی دولت‌ها همواره در مواجهه با چنین پدیده‌ای در گام نخست تلا‌ش برای افزایش تولید و برابر کردن تعداد مسکن شهری و روستایی با تعداد خانوارهای کشور و در گام‌های بعدی، توسعه و بهبود کیفیت مسکن بوده است. براساس آمارهای موجود طولا‌نی‌ترین دوره رونق تولید مسکن در مقایسه با سه دهه اخیر در سال های ۱۳۷۸ تا سال ۸۲ به ثبت رسیده است اما بررسی‌ها گویای آن است که رکود معاملات مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد.
این رکود به طور عمده براثر افزایش شدید قیمت‌ها در سال ۱۳۸۰ و در ادامه آن در سال ۱۳۸۱ روی داد که بر اثر آن تقاضای خرید مسکن به علت کاهش توان مالی خانوارها کاهش یافت به گونه‌ای که در سال ۱۳۸۱ معاملات مسکن در تهران ۲۴ درصد کمتر از سال ۱۳۸۰ بود.
● شهروندان تهرانی و تنگناهای تهیه مسکن
استان تهران به خاطر داشتن جاذبه‌های متعدد در سالهای گذشته با سیل مهاجرت مواجه شده است به‌گونه‌ای که خدمات‌رسانی شهری و امکانات زندگی را در این ابرشهر در تنگنا قرار داده است. یکی از مشکلا‌تی که شهروندان تهرانی هرساله با آن دست به گریبانند، مشکل تهیه مسکن و سنگینی اجاره‌بهای آن است.
تمرکز امکانات، سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مختلف و افزایش روزافزون جمعیت در کلا‌ن شهر تهران سبب شده است که این شهر رتبه اول را در میان‌شهرهای کشور در رابطه با شهروندان بدون منزل مسکونی شخصی کسب کند. براساس این گزارش، جمعیت حدود ۱۲ میلیون نفری استان تهران در دو میلیون و۷۹۲ هزار و ۳۸۷ واحد مسکونی ساکن هستند.
شهر تهران ۶۰ درصد جمعیت‌استان تهران و استان تهران ۱۹ درصد جمعیت کشور را در خود جای داده است. بنابر آمارهای موجود، استان تهران به ویژه شهر تهران از مهمترین نقاطی‌محسوب می‌شود که ضرورت دارد برای حل مشکل مسکن شهروندان و همچنین کنترل نرخ اجاره، برنامه‌های جدی‌تری را در آن اجرا کرد.
بالا‌بودن قیمت مسکن، افزایش بی‌رویه و غیرمنطقی اجاره مسکن و ناتوانی قشرهای جامعه در تامین این نیاز اساسی، موجب شده تا از ابتدای سال موضع‌گیری‌هایی از جانب محافل کارشناسی و مسوولا‌ن دولتی انجام شود که قابل تامل می‌باشد.
کارشناسان همواره بر این باورند که نظارت بر قیمت و نرخ اجاره‌بها تاحدودی غیرممکن است و تولید انبوه مسکن و مسکن استیجاری و افزایش عرضه مسکن، در نهایت راهکار مناسبی برای کنترل قیمت‌ها در بخش مسکن است. درمورد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تازه‌ساز و قدیمی نیز وضع به همین منوال است .
با گذر از کنار دفاتر معاملات ملکی می‌توان در سیمای متقاضیان مسکن استیجاری به‌راحتی نگرانی و اضطراب را مشاهده کرد ، فشارهای روحی، مشغله فکری و در نهایت خانه‌به‌دوشی هر ساله، از پیامدهای اجاره‌نشینی خانواده‌ها در تهران است. علی همتی یک اجاره‌نشین تهرانی که ۱۵سال است همچنان اجاره‌نشینی را تجربه می‌کند در این زمینه گفت: با پنج سر عائله برای اجاره مسکن، بسیاری از بنگاه‌های معاملات املا‌ک را زیر پا گذاشته‌ام، به گفته بنگاه‌داران با این تعداد افراد خانواده فقط با ودیعه بیش از چهار میلیون تومانی می‌توان مسکنی در جنوب تهران اجاره کرد.به گفته همتی برخی از مالکان تصور می‌کنند افراد فقط حق داشتن یک فرزند را دارند و از این رو خانه‌های خود را فقط به این خانواده‌ها اجاره می‌دهند.
فریدونی یک بنگاه‌دار در جنوب تهران درباره چگونگی تعیین میزان اجاره‌بها گفت: میزان اجاره‌بها براساس قیمت ملک تعیین می‌شود یعنی حدود یک چهارم قیمت ملک و اینکه نوساز یا قدیمی باشد.
وی گفت: در ساختمان‌های با قدمت بیش از ۱۰ سال ساخت ، اجاره‌بها ۲۰ تا ۲۵ درصد کمتر از اجاره‌بهای خانه‌های نوساز است. این بنگاه‌دار نامتناسب بودن عرضه و تقاضا،افزایش قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت و تورم را علت اصلی افزایش اجاره‌بها دانست و در عین حال گفت: به‌رغم رکود بازارمسکن میزان اجاره‌بها کاهش نداشته است و علت این است که چون در چند سال گذشته نرخ تورم سیر صعودی داشت، صاحبان املا‌ک عادت به بالا‌بردن قیمت داشتند و هم‌اکنون کسی حاضر نیست که قیمت را پایین بیاورد.
یک استاد دانشگاه علامه طباطبایی با تاکید بر ضرورت تلا‌ش برای گذر از رکود بخش مسکن گفت: رکود بازار مسکن و نوسانات شدید هرساله در اجاره‌بهای واحد مسکونی نمی‌تواند علا‌متی مثبت برای رشد تلقی شود.
احمد مقدسی خرید و فروش وام‌ها به قیمت‌های متنوع را در ایجاد حالت رکود، تورمی بازار مسکن موثر خواند و تصریح کرد: خرید و فروش وام مسکن‌که به یک بازار داغ تبدیل شده است در حال حاضر بیشترین سود را فقط نصیب واسطه‌ها می‌کند.
این کارشناس با اشاره به اینکه براساس نص صریح قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است، گفت: دولت موظف شده‌است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
وی برنامه اصلی دولت‌ها در مواجه با چنین پدیده‌ای را در گام نخست برابرکردن تعداد مسکن استاندارد شهری و روستایی با تعداد خانوارهای کشور دانست.
این کارشناس با تاکید بر اینکه دولت باید برای رفع مشکلا‌ت بازار مسکن از تمام توانایی‌های قانونی و راهکارهایی که می‌توانند به خروج کشور از این مشکل کمک کنند، استفاده کند، اظهار داشت: با توجه به جمعیت جوان در کشور و رسیدن آنها به سن ازدواج ، باید سالا‌نه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شود تا بتوان نیازهای موجود را پاسخ داد و وضع موجود راسامان بخشید.
وی گفت: در چنین شرایطی نیاز روزافزون به مسکن در جامعه و تناسب نداشتن عرضه و تقاضا و پایین بودن قدرت خرید مردم در بازار مسکن سبب شده تا شاهد نوسانات یا رکود در این بخش باشیم و همین امر مشکلا‌تی را برای دولت و متقاضیان به‌وجود آورده است.